Просмотр полной версии : Новости рынка недвижимости Торонто
Поздравление другу на новоселье под песню Высоцкого
"Мой друг уехал в Магадан"
Из-за ограничений в тексте и пунктуации, разместил в двух сообщениях.
Надеюсь, что вызвал улыбку.
Не то чтоб мне район не мил,
Где Ями Маркет Где гастрономы?
Но я не еду в Ричмонд Хилл
Бросив знакомых, бросив знакомых
Я буду петь под струнный звон
Про то как счастлив в доме он
И сколько денег заплатил
За Ричмонд Хилл за Ричмонд Хилл.
Мой друг уехал в Ричмонд Хилл
Теперь надолго теперь надолго
А кто посредником то был
Вроде бы Олга вроде бы Олга.
Когда и я буду без сил
Уеду тоже в Ричмонд Хилл
Сожгу последние мосты
Также как ты мой друг как ты!
Мой друг уехал в Ричмонд Хилл,
Снимите шляпу, снимите шляпу.
Свой дом на севере купил
Он по этапу , он по этапу
Вроде не очень далеко
Но без машины не легко
Там нет метро и ТИ ТИ СИ
Только такси только такси
Быть может кто-то скажет вслед
«Как так собраться и так сорваться?
Там никого из Русских нет
Одни Канадцы одни Канадцы.»
Ответит он « Не верь молве
Их там не больше чем в Москве.
Вам кто-то чушь наговорил
Про Ричмонд Хилл про Ричмонд Хилл.»
Передо мной лежит карта нашего города с 40 летней историей сравнения скорости роста недвижимости по отношению к инфляции. Для сравнения взяты 2 точки в 1969 и 1989 годах, как раз на пике перед очень сильной коррекцией. Сравнение ведётся по 43-м районам города Торонто и GTA. Факты на первый взгляд удивительные. Есть районы, которые за 20 лет взлетели на более чем тысячу процентов, и есть районы, которые с трудом догоняют инфляцию. А инфляция за 20 последних лет составила 54%. Так вот 40 из 43 районов за 1989 - 2009 годы инфляцию не догоняют, но за 40 лет обгоняют многократно на сотни процентов. Вывод - даже 20 лет для недвижимости срок недостаточный. Карта очень интерестно и наглядно объясняет динамику изменений в ценах с недвижимостью и фактором времени. Пишите мне лично , кто заинтересуется посмотреть и я вышлю. Карта в формате PDF.
Всем большой привет и я бы хотел поделиться наиболее интерестными короткими новостями о недвижимости.
Хотелось бы увлечь всех эклектическими по содержанию и повествовательными по жанру рассказами обо всём, что связано с недвижимостью в Большом Торонто. Я уверен, что некоторые мои рассказы Вам смогут сэкономить серьёзные деньги, когда придёт время решать в ту , или другую сторону.
А вот Вам, друзья, и домашнее задание. Задачка- Challenge.
Что такое "Phantom Mortgage" и чем он нам грозит?
Поузнавайте, а я потом отвечу в группе.
Несколько слов о Phantom Mortgage. Это будет интерестно тем, кто покупает кондо от строителя.
Phantom Mortgage или Phantom Rent - это Occupancy period когда Вы начинаете жить в кондо, но Ваша квартира ещё не зарегистрирована. То есть уже сдана Вам, но прав на неё у Вас ещё нет.
И здесь Вы начинаете платить своего рода рент девелоперу за право жить в Вашей квартире.
Кстати это всегда написано в договоре и агент Вам может подсказать и объяснить.
Сколько это стоит? Это процент на баланс Вашего мортгеджа, плюс кондо Fee, плюс таксы.
Ещё раз несколько слов о карте районов Торонто,где сравнивались цены на дома за 40 летний период с 1969 года с уровнем инфляции за эти 40 лет.Причем точки сравнения брали два раза в 1969 и 1989 годах.
Я когда увидел эту карту не поверил своим глазам. Средний рост цен за 40 лет по 43 районам Большого Торонто составил 1250%.
Средний рост за 10 лет с 1999 года - 71%.
Кстати, спрашивайте и я скажу как работал каждый район в отдельности. Но несомненно, что цены на дома не везде, но в большинстве районов обогнали инфляцию.
Поэтому в дальней перспективе нет даже сомнения в выгоде покупки. Недвижимость подвержена, как и всё в экономике, волнообразным изменениям рынка.
Даже простое правило "72-х" покажет Вам, что при минимальной инфляции скажем в 4 процента Ваш дом удвоится в цене через (72 : 4 =18) 18 лет.
Покупайте. Надолго и живите спокойно!
Абалаков
28.05.2009, 02:01
Здравствуйте Слава. Насколько вы разбираетесь в недвижимости г.Виннипега? Какая там вообще тенденция роста или спада цен? Если знаете , какие районы наиболее выгодны для вложения?
Лёня, я не смогу Вам помочь с Виннипегом так как живу и работаю в Торонто.Но на моей странице есть Виннипегская группа Евгения Поташника.
А я возвращаюсь ко всем с короткими новостями из TREB - Toronto Real Estate Board.
Так вот Toronto Real Estate Board опубликовал(а)данные о продажах в прошлом месяце. В Мае 2009 количество продаж в Большом Торонто оказалось на 2% больше, чем в том же месяце прошлого года, а средняя цена ниже, чем в мае 2008 примерно на 1% и составила $395,609.00
Увеличение числа продаж, особенно по отношению к новым листингам, начинает подпирать цены. И это не только сезонное явление. Домов хороших, в сильно востребованных районах и правильно оцененных не так много.
Согревающее Тэдя
07.06.2009, 12:40
Слава, что можно купить примерно на 200,000 $, чтобы можно было назвать удачной покупкой (по району и так далее). И где именно?
Спасибо заранее.
Женя, мне сложно оценить критерий удачи. Для кого-то выгода в покупке - это район и тогда за эту сумму ( я проверил базу данных на сегодня) можно найти всамом центре города небольшие по метражу квартиры студии и квартиры с одной спальней и салоном. Причём в новых домах или домах до 5-ти лет.
Для другого человека выгода покупки может быть в количестве спален и метраже и тогда за эту сумму можно найти квартиры не такие новые, в15-20 летнем доме, но уже значительно более комфортабельные с 2-мя спальнями.
Идея понятна. Проигрывая в одном - выигрываешь в другом.
Если Вас интересует сравнение и анализ рента против покупки своего дома, напишите мне лично и я вышлю Вам файл с данными, которые Вы захотите внести для сравнения.
То есть скажем, аренда 1,200 в месяц, при росте арендной платы на 1% в год. С другой стороны покупка дома за 300000 с 5% взносом, таксами в 3000, ростом дома в 2% в год, интересом банку в 4% годовых и 10 летнем сроке проживания до продажи.
Дайте мне другие интересующие Вас, цифры, напишите и я Вам пришлю очень любопытную картину сравнения.
Вечность
30.06.2009, 19:25
здравствуйте, не знаю в ту ли тему попала, но риску спросить. Когда я будуснимать квартиру в Канаде (Торонто) на что надо обращать внимание в первую очередь,и принято ли в Канаде торговаться о снижении цены на съём квартиры? Спасибо за ответ.
Алёна, почитайте как искать квартиру на съем, как избежать клопов в квартире, криминальных зон, завышения цены и пр.
********arbetov.com/managearticle.asp?c=150&a=5
Я решил продолжить в отдельной теме разговор, начатый в другом топике о мортгедже. Александр, дом за 30 лет, конечно, состариться. Но я не согласен, что это будет сарай. Понятно что потребует вложений. Посмотрите на Sidesplits or Backsplts houses в районе North York которые были построены в 1960-х годах. Они в прекрасном состоянии и их цены сегодня достигают 700,000.00 и выше. Просто appreciation у дома растёт не только из-за каркаса, а и вместе с землёй. Земля - это же товар, который больше не производят. Поэтому не волнуйтесь за качество. Одно поколение Ваш дом проживёт, а вот следующее поколение построит на этой земле свой дом - новый.
Есть 100% проверенные методы спасения денег от инфляции. Самы простой - золото. Идёте не биржу и покупаете золото. Вы цену на него не проверяли последнее время? Обама штампует баксы, а цена на золото давно перешла предкризисный рубеж. Вот вложение, если инфляция пугает. И ликвидность 100%, не надо риалтору платить. Дом для жизни ( Владимир Шулькин )
Владимир, я Вам решил ответить вначале Вас процитировав. Это правильное замечание и действительно, когда показывают рост домов за 40 лет по отношению к инфляции и этот рост составляет 1000% по очень многим районам GTA, большинство соглашается что если бы тогда вложить 75,000.00 в те же Mutual Funds сегодня эта сумма была почти 1,300,000.00.Вы говорите в золото. Тоже круто. Но знаете в чём беда? Это условное наклонение Русского Языка или по-Английски UnReal Condition. Нам с Вами предлагают мортгедж не для вложения в ЗОЛОТО ИЛИ АКЦИИ. Нам предлагают в Канаде взять мортгедж под дом.
Знаете, когда-то в Советском Союзе под Ленинградом в 1983 году я и мои друзья ( мы работали вожатыми в лагере Орлёнок) подняли всех детей-пионеров и объявили всем отрядом, что сегодня будет ДЕНЬ КАПИТАЛИЗМА!!! Мы раздали всем деньги игрушечные БЛЯМЗИКИ, каждому примерно по 200 БЛЯМЗИКОВ и предложили игру в которой выиграет тот, кто станет к вечеру самым БОГАТЫМ. Не буду долго рассказывать, но можете представить какая богатая фантазия была у детей.
Разве здесь в Канаде не так проходит ДЕНЬ КАПИТАЛИЗМА. Всем дают мортгедж примерно по $ 300,000.00 под очень неплохие условия и предлагают через , скажем, 25 лет проверить, кто пришёл к финишу самым богатым. Условия абсолютно равные. Никто Вам не даст ссуды под ЗОЛОТО или что-то ещё. Но государство даёт шанс вложить деньги в дом. А вот что дальше делать есть много разных вариантов.
Александр Вы переметнулись с моей темы в Real Estate и теперь задаете головоломки связанные с Mortgage кредитом не специалисту.
На Вашу инфляцию я дам ответ, берите фиксированный Rate на 5 лет3.89% с Амортизацией 20-25 лет и каждый год добавляйте "Lump-Sum" тысячи 2000 или 3000 в погашение "Principal amount" и в результате выплатите свой кредит еще быстрее на пару лет.
Я своим клиентамсоветуюФиксированныйпроцент, а неVariable Rate. Вот если Вы возьмете Variable тогда скорей всего рано или поздно он пойдет вверх так как сейчас он на самом дне(Ну почти, падать осталось 0.25%). Так что не пугайте людей инфляцией, которая неизветно когда будет. :-)
Замечательно, Александр, если Вас не интересует текущий"Rate" на рынке и как можно предотвратить большие проценты на кредит в будущем,то давайте не будем поднимать темукредитавообще ( Ваша цитата:"Как я уже писал что делать когда начнется инфляция и ставку будет не 3%, а 6-7%").
А то у Вас получается все вкучу и ничего конкретного. :-)
Александр я Вас приглашаю продолжить дискусию в моей теме, так как это моя сфера, а не Славы. :-)
Александр, у меня нет задачи кого-то оскорбить или унизить боже упоси. Наоборот мне приятно, что данная тема столь обсуждаема, поэтомупредлагаю Вам обсуждать ее у меня в теме, а не в теме Real Estate.
Мне любопытно услышать точку зрения отличную от моей и выслушать Ваши доводы.
Почему-тоочень редко на форумах люди задают вопросы или высказывают свое мнение.
Вам нужно отдать должное (Y)
Саша, я прочитал статью по ссылке, которую Вы дали.
***********.warandpeace.ru/ru/analysis/view/23374/
В ней тоже нет однозначного ответа ивидно, что автор колеблется.
Я не говорю, что цены на жильё будут расти постоянно. В Канаде все слышали, а теперь и стали свидетелями, когда цены падают. Но насколько? В Японии был жуткий кризис с жильём. Какое былопадениетам в 90-е годы. 20%. Всего 20%. Конечно больно, так как equity being melted.То есть исчез капитал так тяжело нажитый при выплате основной части мортгеджа. Но опять же это только 20%.
Я был в Сан Франциско этим летом. Там кошмар - падение 30%, и что? Всё вернётся обратно через год или два.
Вы правы, Саша, есть неликвидное жильё в монообразующих городах, есть преступность в Scarborough, и конечно там не будет того, что случилось в Cabbagetown за эти годы когда рост был в разы.
Самая главное, что да - жильё это объект для жизни. Это верно. Но это съёмное жильё - только объект для жизни.
Жильё, под которое Канада даёт Вам ссуду -мортгедж, может стать своим. Его главное отличие в том, что у этого жилья есть appreciation. У жилья, которое Вы снимаете никогда не будет equity or capital gain. Так вот Вы, как интерестный собеседник, думающий, наверняка в конце придёте к модели взятия ссуды под низкий процент и дальнейшей возможной инвестиции в другие объекты. Вы сможете накопить достаточно капитала в выпалаченной ссуде за дом уже через несколько лет и перекинуть на другой объект недвижимости. И сдать его. Почему именно в Торонто? Сдайте в Waterloo. Вам не очень нравится Scarborough? Понимаю, а Вы знаете что самый низкий уровень или Vacancy Rate in Ontario в Sudbury. Вы даже не представляете сколько там покупают под сдачу домов и сдают.
60К - это две зарплаты по 30К каждая. С таким доходом живёт почти вся Канада. Грубо говоря. Подумайте хорошо. Оцените внимательно ситуацию с Вашими TDS and GDS Вашего семейного гросс дохода. Проведите точный анализ сколько будет уходить на погашение самого дома ( principal) и сколько уйдёт в интерес банку. Рассмотрите только Freehold опцию, где нет расходов на condo maintenance. Может быть вариант со сдачей части дома не худший вариант. Есть дома с абсолютно автономными walk-out квартирами. И главное сегодня можно подобрать жильё в GTA не не пределе своих возможностей. А по силам. Не верите? Я могу для Вас сделать такой точный абсолютно анализ для дохода в 60K и показать Вам как Вы сможете выиграть День Капиталиста!
Александр, все замечательно только расчеты не верны. :-)
Я Вас поправлю. Вопервых Mortgage кредит считается как "Compound Rate" тоесть после каждого платежа баланс снижается на Н-ную сумму соответсвенно меньше сумма пойдет в следующем платеже на"Interest" и больше на "Principal". Поэтому взяв Ваше предложение Mortgage на сумму 400,000$ под 3% Fixed на5 лет с общим сроком выплаты (амортизацией) 30 лет. Платеж в месяц составит 1,682$ Спустя 5 лет Вы заплатите банку 56,500$"Interest"и 44,500$"Principal".Баланс Mortgage составит ~355,500$ и оставшийся срок 25 Лет. Теперь Вы говорите, что к тому времени процент будет
5%. Замечательно что-бы компенсировать бльшой платеж ставим Амортизацию 35 лет и получаем месячный платеж 1,780$ что всего на 100$ больше того что было :-)
Александр, это один из способов компенсировать разницу в проценте на кредит. Но я хочу добавить, что цифры немного завышенны. Вопервых самый низкий фиксированныRate сейчас 3.89% и разница с 5% будет не столь велика. Во вторых срок амортизации изначально лучше брать 20-25 лет, что-бы оставить разные варианты погашения кредита. Тогда все будет хоршо. Дело в том что когда все хорошо растет процент но я надеюсь Ваша зарбплата тоже будет расти ;)
Так что все в этом мире относительно :-)
Теперь хочу Вам ответить, Саша, почему на востоке на берегу озера Онтарио в городе Oshawa есть дома за $ 150K а на другой стороне озера, на западе в Oakville за $ 600K.
Я уверен что сравнение ошибочное. Конечно нужно сравнивать два подобных объекта. Но я понял Вашу мысль и действительно есть много неликвидных объектов в восточных пригородах Торонто. Так и в самом Торонто есть квартиры, сейчас внимание - за $ 30,000.00, есть таунхаусы за $ 69,000.00. Я знаю эти улицы, районы. Не без проблем, конечно. Я даже могу Вам точно сказать какой процентный состав населения проживает в этих районах. Какие доминантные группы населения там, а можно за плату даже сделать запрос об уровне преступности. На всё есть объяснение. Но , кстати, покупают и там.
Саша, я сразу не смогу, но через несколько дней я смоделирую для Вас ситуацию покупки с бюджетом семьи в 60К. Сравню с рентом. Проверим остатки через 5 лет. И я покажу Вам районы и варианты приемлемых домов.
Александр, я Вам показал лишь один способ, как уложиться в семейны бюджет не теряя недвижимость из-за высокого процента. Это не значит, что все оставшиеся 35 лет Вам придется платить под 5% годовых, будет очередной спад и Вы благополучно зафиксируетесь на низкий процент :-)
Более того, я уже писал о "Lump Sum" платежах каждый год которыми Вы сможете сократить срок амортизации. Я проведу детальный пример в своей теме на днях.
Люди у которых Variable Rate должны не просто радоваться тому, что сейчас они платят мало и за счет этого у них появился extra Cash. Нужно эту сумму добавлять в погашение "Principal Amount" (Баланса).
Так что Александр не переживайте за Mortgage. Главное принимать правельные решения (Y)
Александр, с Вашей зарбплатой Вы сможете себе позволить Mortgage на сумму 300,000- 400,000 тыс. Если желаете без переживаний то лучше до 300,000$
Это я Вам даю бесплатный совет как специалист :-)
Александр, зачем же по4%я Вам сделаю под 3.89% (Y)
на 30 лет 1,407$,а на 35 лет 1,305$
А еще проще, положить Down Payment 50 тыс, тогда получится на 25 лет выплаты 1,300$ в год. Вы же наверно пока рентовали в состоянии былисэкономить огромную сумму... :-)
За Property Tax это вопрос кСлаве.
Ваша Галлюцинация
12.10.2009, 09:19
Я Вас не уговариваю, просто делюс`своим опытом.это действител<но достаточно дорого. Даже в пригороде Торонто это не намного дешевле.
Ваша Галлюцинация
12.10.2009, 09:23
Но еслиdawnpayment 50.000, то тогда придется еще платит/ CHMC or GE 3% ot summy.
Вы можете спокойно вкладывать деньги в недвижимость и при нужде сделать "Debt Consolidation" тоесть снять часть денег, что Вы уже выплатели и использовать по нужде. У меня много клиентов которые приходят и делают данную процедуру, для того, что-бы расчитаться с долгами по кредитным картам или "Collection", где висит по 5 -15 тыс баланс под 20% годовых. Вот и считайте,где 20%, а где 3.98%...
А если положить точно 60 тыс, а не 50, то страховку вообще можно не платить (Y)
Саша, спасибо за тяжёлую работу быть оппонентом. Ведь фактически, говоря о себе, понятно что разговор идёт об огромной части живущих в рент и решающих эту не простую дилемму - продолжать рент или взять мортгедж. Всё индивидуально, конечно, и в ситуации 3,500.00 долларов дохода, я вижу 2 варианта уйти с рента. Это только Free Hold with no maintenance.
1 вариант - покупка в тех районах GTA где выплаты по ссуде будут в пределах суммы, не превышающей рент. Можно проверить эти районы.
2. Покупка жилья с возможностью сдачи части дома в рент. Walk-out basement может быть вообще с отдельным входом и полностью автономным. Сдаётся за $ 800.00 в месяц и через MLS тоже. Тогда Ваши выплаты могут быть даже меньше рента. Учитывая Vacancy Rate в Торонто проблем сдать не будет совсем.
Я только сравниваю две ситуации. Рент и покупку. В ренте у Вас в здании ещё 500 соседей. В дом, где есть фактически автономная квартира, Вы пускаете одного соседа. Опять же мы говорим только для случая ограниченного семейного дохода, когда сдача части дома может помочь в выплатах. И Вы передёргиваете насчёт протекающй крыши и остальных бед. Life span у крыши 25 лет а поменять полностью будет стоить в районе 5 тыс. долларов. Не сгущайте краски. В палитре цветов, Александр, есть не только чёрные или коричневые цвета. Пользуйтесь и другими более тёплыми - я не говорю голубыми или розовыми, но синими например.
Когда Вы за 10 лет рента выплатите $ 180,000.00 тогда это будет наглядно для Вас и ощутимо. Я не агитирую за мортгедж, я только предлагаю с холодной головой сделать все расчёты правильно.
Понятно, что вкус шампанского с бюджетом пива сложно совместимы, но есть объекты жилья и не за 400К для старта. Можно начать с них, сдать часть площади, накопить за года 2-3 достаточно equity в доме и переехать дальше. Так сделали очень многие.
Вы человек любознательный, знающий и интересующийся. Посмотрите как люди, рождённые здесь в Канаде и не только мы иммигранты, начинают свой путь с покупки первого дома и дальше инвестируют и обретают финансовую независимость с годами. Причём с доход в 3.5К в месяц. Реальные истории. Где? Посмотрите журнал Canadian Real Estate Magazine. Выходит каждый месяц можно найти в Chapters - Indigo. Там есть очень точные модели сравнения рента и покупки. Даже с калькулятором.
У Вас отличный заработок, но ещё один доход не помешал бы в семье. Поэтому, я согласен с Вашими расчётами тактически, но стратегически я много видел сравнений рента и покупки. В дальней перспективе рент проигрывает. Посмотрите хотя бы здесь на упрощённом калькуляторе ScotiaBank.
********cgi.scotiabank.com/mortgage/rentown.html
Александр давайте с цифрами про дом по конкретней.
А я бы проверил, правельны ли Ваши расчеты :-)
Александр, если Вы не понравился калькулятор ScotiaBank, сравнивающий рент и покупку, то посмотрите здесь в кампании Genworth которая занимается страховкой мортгеджей от default или не платежей. Хороший сайт, кстати, информативный.
***********.genworth.ca/homeownership/index.asp
Кликните на ссылке rent vs buy. Чтобы не быть голословным я ввёл:
1.200 rent payment, 1% rent increase, 300K house price, 15K downpayment, 2% annual increase of home value,25 years ammortization, 3.89% interest rate, 3000 property tax, 10- Years before selling.
Что получилось?
Monthly payment rent -1,200 buy - 1,482
Total payments over 10 yearsrent -150,655 buy - 207865
Increase in value of home 65,698
Portion of mortgage paid down 82,687
Additioanl payments cost of buying (57,209)
Benefit from buying vs renting 91,176
Итак вывод из этих вычислений, покупка принесёт Вам выгоду в 91,176 долларов. Да, действительно Ваши платежи будут больше на 57,209 но у Вас вырастет выплаченный капитал Вашего дома или Equityв размере 148,345.
Проверьте со многими цифрами. Покупка тем выгоднее, что растёт appreciation даже при минимальном росте в 2% в год, как я ввёл в таблицу. Кстати учёл и дополнттельные расходы при покупке и таксы. Повводите разные цифры и проверьте.
Александр
Выгоден или невыгоден заём - рассуждать можно до одурения. Но если наличными у вас на первый дом нет (как у большинства), то вопрос меняется с выгодно-невыгодно, на стоит ли это того? И вот здесь для каждого ответ свой. Согласен с вами, что крайне опасно рассматривать это как инвестицию. Но ведь это и здорово меняет качественный уровень вашей жизни. Опять же - в каждой избушке свои погремушки
Дмитрий
Люди с домом (выплаченным или нет) и долгом на 20% по кредиткам - это имхо клиника:-(
Слава
А почему все упрямо вставляют в недвижимость - appreciation. Недвижимость в Торонто до сих пор не вернулась на уровень 89 года, если учесть инфляцию. Добавьте к этому налоги, издержки и так далее и поверьте большинство инвестиционных механизмов переплюнут недвижимость на том же самом отрезке. Поэтому, как префессору Преображенскому, когда говорят о недвижимости для жизни, как об инвестиции, "Право, мне смешно". Дом для жизни. Эта жизнь хорошо стоит, но (хочется верить) она стоит того ;-)
Ваша Галлюцинация
13.10.2009, 02:53
`Просто такой шаг, как покупка дома - действител`но сер`езно.
Мы сами пробовали дом, где у нас в бейсменте жили квартиранты. Для нас это был неплохой старт. Сейчас к такому возвращат`ся не хочется.
Кто не рискует....(ch)
Александр
Не спорю с вами по существу (тут нет верного и неверного), но вас снова подводит подсчёт, связанный с compound interest. Перечитайте занимательную математику Перельмана. Несчастные 2% при саморазмножении здорово увеличиваются, выдавая в ответе не 400К, а порядка 540К
Ваша Галлюцинация
13.10.2009, 03:01
В принципе, можно попытат`ся рассмотрет`дом как инвестицию. К пенсии, `воль`но -невол`но, дом будет выплачен, и тогда жит`в выплаченном доме все равно дешевле, чем на ренте. (Даже если к этому времени придется делат`какие-то ремонты).
Александр
+1
Когда говорят про минимум прибыли или что-то гарантированное - воспринимайте, как шутку :-)
Мария
А почему тогда покупку спичек не рассмотреть, как инвестицию или марок? Хорошая инвестиция - приносит максимальную прибыль. Есть масса более прибыльных инвестиций, которые самое главное ещё и намного ликвидней. Если вам понадобятся деньги, вы их обернёте в деньги быстрее и не платя комиссионных. Рассказ про инвестицию имхо для того, чтобы заинтересовать людей, не видящих для себя достаточно выгоды без этого
Ваша Галлюцинация
13.10.2009, 03:04
Александр, я не риэлтор и не имею к этому никакого отношения.
Мы тоже пашем, как вы выражаетес`, как папы Карлы, я вам просто рассказала историю из собственного опыта.
Володя, всё правильно, когда говорят об appreciation то имеют ввиду потециальную возможность у купленной недвижимости вырасти. В отличие от жилья в рент, где такого роста не может быть априори.
Насчёт пика в 1989 году, верно, с иех пор недвижимость по всем районам GTA выросла в среднем на 43%, а инфляция с тех пор скакнула на 54%. Да, действительно многие районы Lagging or way behind по сравнению с инфляцией начиная с 1989 года. Но есть и районы со 100% ростом, например w2,w12,w8,w12,w13,e1,e2,e3,c11.
Но самое интерестное, что если взять за основу более длинный период для сравнения, например с 1969 годом, то средний рост составит 1,250%. Не впечатляет?
Да, Вы правы, как и те , кто говорит, что можно было бы тогда вложить теже 75K в акции или в золото и тогда сегодня была бы сумма более миллиона долларов. Но во-первых, ни у кого не было тогда этих средств как нет их и сегодня а взять их можно только как мортгедж под дом.
Слава
Всё верно. Только загодя районы, которые будут расти в цене знать невозможно. а с точки зрения инвестиций никто первый раз не начинает с суммы сопоставимой с ценой дома, вполне хватает 20% взноса ;-)
1250% впечатляют, как и некупленный мной Майкрософт в 93 при первом знакомстве с ним. Но бодливой корове... ;-(
Повторюсь я ни в коем случае не хочу сказать, что дом не стоит покупать, просто рассматривать его как инвестицию, сродни, ну передёргиванию карт, что ли имхо. Когда рассматривают инвестиции первым делом (самая главная ошибка инвесторов) подсчитывают риск и альтернативные опции. Много покупателей недвижимости это делает? Имхо нет, зато про инвестицию в дом, знают почти все
Александр
перечитал ваш пост и понял, что в первый раз прочитал невнимательно, мне казалось речь идёт о доме в 300К и 2% годового прироста, а 300к были из другого сообщения. Печатаем быстрее, чем думаем :-)
Мария
"А я по моему и не говорила, что выплата дома- это удачная инвестиция."
Браво! Значит я просто не понял. Как и любая инвестиция она, без сомнения, может быть и удачной, но её тогда рассматривать надо с абсолютно другой точки зрения
:-D Александр
Так дешевле. Знаете со стороны какими суммами можно двигать?! Гейтс с Баффеттом отдыхают
Это правда, что можно инвестировать только 20%. Но я забыл, сказать, что если дома за последние 20 лет еле плетутся за ростом инфляции 43% vs 54% , то у Ваших инвестиций за эти годы было несколько шансов потерять или всё, или почти всё. Что-то сегодня уже маловато желающих инвестировать в Mutual Funds. Даже 20% от величины дома.
Бесспорно, покупка дома это не чистая инвестиция. Дом покупается для жизни. Но по сравнения с рентом на долгий период жизни, это всё-таки более разумный self discipline savingsда и условия не сравнимы для жизни.
Почему со стороны, я не скрываю. Я с этим по работе сталкиваюсь ежедневно. А насчёт дискуссии - есть известная фраза,что в спорах рождается истина ИЛИ ДВЕ!!!
Слава
"то у Ваших инвестиций за эти годы было несколько шансов потерять или всё, или почти всё."
Блестяще сказано. Только на более-менее длительном отрезке традиционные инвестиции всегда били недвижимость и били сильно. Включая приведённый мною отрезок. Рассматривать же в микроскоп кусочки в 3-5-10 лет не является инвестированием, а спекуляцией. И там математика совсем другая.
Согласен и с условиями для жизни, но вот улучшаются ли условия жизни, если для оплаты необходим квартирант, совсем не уверен. Для человека в 36, лопнувший пузырь совсем неплох сам по себе. Опять же, для людей которые были по ужи в акциях в предпенсионном возрасте (жадность) разговор совсем другой
Ваша Галлюцинация
13.10.2009, 03:50
Бесспорно, покупка дома это не чистая инвестиция. Дом покупается для жизни. Но по сравнения с рентом на долгий период жизни, это всё-таки более разумный self discipline savingsда и условия не сравнимы для жизни.
Слава, вы гораздо точнее выразили мою мысль.
Я понимаю что такое compound interest и как он работает. Мне также понятны традиционные инвестиции с рисками и без на длительный срок. И всё-же, даже если допустить , что с учётом рисков потерять "всё или почти всё" не многие согласятся инвестировать во что-то INTANGIBLE то есть в то, что нельзя потрогать руками. Дом - это всё таки TANGIBLE, можно потрогать и понять куда ушли Ваши деньги.
Есть масса других аргументов впользу земли и своего дома. Посмотрите на New York, точнее Manhetten. Как Вам такой факт, что 60% населения Манхеттена меняется каждые 10 лет. Подумайте. Может ли у нас в Торонто быть подобный поворот событий. Может с годами.
Мария
А уровень жизни повышается, если с вами в доме живёт посторонний человек? Для меня это крайне спорно.
Слава
"не многие согласятся инвестировать во что-то INTANGIBLE то есть в то, что нельзя потрогать руками"
И снова - блестяще. Только это из области нашей с вами психологии, которая ничего общего с реальными фактами не имеет. Точно так же людям "легче" инвестировать в полезные ископаемые, потому что в голове легче оценить ценность олова или нефти по сравнению с чем-то, что посшупать нельзя.
П.С. Многие мои клиенты как раз на Манхеттене, включая тех, кто купил там недвижимость на разных временных отрезках. Результаты очень разные.
Господа, позвольте подвести итог ! Итог следущий, Вы боитесь искать выгодную недвижимость и пользоваться низкимпроцентом который Вам предлагает государоство для того, чтобы простимулировать рынок. ЕслиЯ Вас правельно понял,Вы планируете ждать более стабильных времен. Но не забывайте, что как раз когда стабильность,выплачивать свой MortgageВам придется в несколько раз дольше...
Нехотите пользоваться низкими кредитами -рентуйте на здоровье. "Кто не рискует, тот не пьет шампанское". ЯВам больше скажу -из собственного опыта, люди которые рентуют, едва-ли в состоянии копейки откладывать, а поставь их перед фактом кредита, хоть и на пару сотен дороже чем рент, тогда они не только будут откладывать по нужде, но и буду знать, что они это делают радинедвижимости для своих детей!
И вот еще: "Нет ничего более постоянного, чем временное" это я про рент.
Ваша Галлюцинация
13.10.2009, 04:02
Владимир, позволю себе с вами и согласиться и н е согласиться.
Именно поэтому я и пишу, что это для кого-то работает " на старте".
И потом, если у вас отдельный вход в бейсмент и у тенантс нет выхода на бекярд...
Это зависит от ваших финансовых возможностей.Можно испол\зовать бейсмент для себя, но если вдруг кто-то в семье потерял работу, то можно испол\зовать и бейсмент как епартмент.
Дмитрий
А почему в подведении итога вы обращаетесь к Александру во множественном числе?
Мария
Согласен со всем, что вы сейчас написали. Как опция на всякий пожарный - да
Мария
Не может быть?! Ну тогда я объявление снимаю, а то подумал может я не просёк чего, и есть какой-то скрытый кайф в квартирантах :-D
Слава
:-) Ну вы совсем, меня сама жизнь с кем-то под одной крышей не радует, а B&B со сменой белья и готовкой завтраков это уже следующий этап. К этому мне надо подготовиться :-)
Дорогие Друзья,
Наилучшие пожелания всем с Новым Годом. Радости, благополучия и, конечно, уюта в доме. Пусть исполнятся все Ваши движимые и недвижимые мечты в будущем.
Слава Рыжиков
Поздравляю Всех с наступающим Новым 2011 годом! *Желаю всем исполнения желаний, здоровья, счастья, отличного настроения и , надеюсь, что вызову улыбку если спою Вам переделанный мной куплет *из знаменитой новогодней комедии :
************************************
Если есть взнос 5 процентов,
И Вы ещё платите рент?
Звоните скорее агенту!
Если у Вас, если у Вас, если у Вас есть агент!
Есть свой агент!
Жильё, я согласен с Вами,
С годами растёт в цене,
Думайте сами, решайте сами,
Но лучше звоните мне!
Лучше звоните мне!
Вот ТВ новости показывают..30 китайцев пришли покупать домик в Ванкувере за миллион баксов на снос, и все переругались, кто из них первый, и в результате стали поднимать цену, как на аукционе,и цена выросла еще на полмиллиона. А баба живущая напротив и кот. купила домик тоже за мульён, срочно выставила его на продажу и продала тоже с наваром на 350 тыс. больше...
Я вот тоже жду когда мой вагончик *вырастет до полмиллиона *в цене и перееду *в Нижневартовск..
vBulletin® v3.8.7, Copyright ©2000-2025, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot