Недвижимость Торонто и окрестностей

[Крылья Отча]

Всем большой привет и я бы хотел поделиться наиболее интерестными короткими новостями о недвижимости.
Занимаясь этим профессионально я бы хотел увлечь всех эклектическими по содержанию и повествовательнымипо жанру рассказами обо всём, что связано с недвижимостью в Большом Торонто. Не предполагаю сильной дискуссии, а именно повествование новостного характера. Для меня - аудитория и может быть работа в будущем, а для Вас, надеюсь, полезные и интерестные сообщения.

[Крылья Отча]

Передо мной лежит карта нашего города с 40 летней историей сравнения скорости роста недвижимости по отношению к инфляции. Для сравнения взяты 2 точки в 1969 и 1989 годах, как раз на пике перед очень сильной коррекцией. Сравнение ведётся по 43-м районам города Торонто и GTA. Факты на первый взгляд удивительные. Есть районы, которые за 20 лет взлетели на более чем тысячу процентов, и есть районы, которые с трудом догоняют инфляцию. А инфляция за 20 последних лет составила 54%. Так вот 40 из 43 районов за 1989 - 2009 годы инфляцию не догоняют, но за 40 лет обгоняют многократно на сотни процентов. Вывод - даже 20 лет для недвижимости срок недостаточный. Карта очень интерестно и наглядно объясняет динамику изменений в ценах с недвижимостью и фактором времени. Пишите мне лично , кто заинтересуется посмотреть и я вышлю. Карта в формате PDF.

[Крылья Отча]

Увидев лица удивлённые, Я предложил эксперимент -
Забудьте про комиссионные,
Потом решим какой процент!

[Абалакин]

Тема конечно очень интересная и октуальная, хотя честно говоря что такое инфляция 54% за 20 лет не очень понял. Я себе представлял где то грубо 110% за тот же периуд времени. Если взять условно в среднем 3% в год то с учетом сложного процента за 20 лет должно получится ну никак не меньше 120% . Может я что то нетак понимаю ?

[Крылья Отча]

Привет, Миша
Вообще-то мы недалеки друг от друга в цифрах. Но я готов дать точный и очень интерестный всем ответ.
***********.bankofcanada.ca/en/rates/inflation_calc.html

Это ссылка на калькулятор инфляции Банка Канады. Подставьте в формулу калькулятора вместо 1914 года - год 1989 и увидите уровень инфляции за 20 лет. Кстати очень интерестно увидеть и CPI - потребительский индекс.
За 20 лет инфляция действительно 54% с годовым средним уровнем 2.21%

[Навсегда]

Привет!
интересние данние конечно;-)
а в других гарадах инфлаци больше наверно(dt)

[Крылья Отча]

Привет, Женя

У меня нет, к сожалению, данных по другим городам.Есть только карта развития районов Торонто. Но ,кстати, инфляция взята в среднем по стране.

[Навсегда]

а как пожевает квартирный вопрос в последние врема
продажа здача квартир ?
пытаусь сравнить с тем что у нас в Израеле

[Крылья Отча]

Многие пытаются сэкономить на комиссионных агентов и выставить дома самостоятельно. Все обратили внимание на аббревиатуру FSBO ( For Sale By Owner) или как её расшифровывает другая сторона медали ( агенты и брокеры, например ) как Fastest Source of Business Opportunities. Потому как рано или поздно, но более 85% таких попыток всё равно заканчиваются работой с агентом. Почему?
Основные причины:
1. Нет полноты картины и точных данных.
2. Сложный набор бумаг, которые нужно подготовить к адвокату и регистрации.
3. Слабый маркетинг.

Вообщем, сомнительная это экономия. Спросите и других агентов. Если бы в Канаде всё было так просто, эта профессия не была бы одной из самых регулируемых.
Кстати , при покупке Вы не оплачиваете услуги агента и даже можете провести весьма удачные с ним переговоры о различных бонусах.

[Крылья Отча]

А вот и задачка со звёздочкой для всех. Challenge как в школе.
Что такое " Phantom Mortgage " и чем он нам грозит?
Поузнавайте, а я потом напишу ответ.

[Навсегда]

Phantom mortgage-если я правелно понял то:
Есть банки которие вобще не хотат давать ипотеки,займы(баятса:-S ) но закон абьзывает, итогда банки прибегаут к "уловкам" как Phantom mortgage (fr)
чем гразит ето заёмщикам? :'(
например: government решил облегчит участь заёмщика и пытаетса заставить банк пересмотрет условиа ипотеки -банк может (не подченитса) обойти ето требование.

[Навсегда]

Что касаетса *For Sale By Owner то в Израели етот вопрос очень важен.
потому что при покупки квартиры лучше обращатса к адвакату.
Обычно агент по недвижимости и одвакат работаут разделно и вапрос становитса платит толко одвакату * *
* * или
одвакату+ агент по недвижимости
агент по недвижимости получает 1%-2% от сделки($)
инагда агент может взать 1%-2% от сделки как с владелца квар. так и спакупатела

а если агент сможет продат квар. подороже тогда дополнителние %
Поетому кагда звонят насчот квартиры в 95% первый вапрос через агента или без. :-D

[Cat]

ny vopervux na4nem s togo 4to nevsegda kogda obrashiaeshsia k maklery to eto vuxodet daroje 4em eslibvu nashli sami jelaemoe jule. est inogda kogda makler podsuraet zdelki i xo4et tolko zarabotat i rabotaet adnarazava. a te kto xotiat 4tob klientu vernylis i posavetuvali vas dalshe rabotayt na sovest.

[Deja Vu]

Gregory, в Канаде как раз с риэлтором будет меньше подводных камней. Тут система не такая как в Израиле. Есть люди которые продают дома сами, но покупать лучше с риэлтором. В большинстве случаев вы даже не имеете права зайти в дом на продажу без посредника. Даже если вы хорошо разбираетесь в домах, вы можете не знать многих вещей, например, что дом выставляется на продажу уже не в первый раз и там проблемные соседи. Или угловой дом, продаётся летом, а осенью оказывается что возле него School Bus Stop и два раза в день возле вашего дома будут крики и стоптанная трава. Всё это учесть не возможно, а хороший риэлтор должен всё это знать. Тут вообще олам катан и риэлторы вряд ли будут вас обманывать. Им репутация важней.

[Крылья Отча]

Информация без агента доступна в очень ограниченном объёме. Например разница в точности информации между Public Realtor.ca и агентской базой Torontomls.net как минимум 48 часов. Это существенно.
Жанна отметила несколько супер важных отличий, но Вы без агента даже цену продажи или покупки установить правильно не сможете. Ошибка здесь в ту или иную сторону чревата большими убытками. Outcome - или overpriced или underpriced. Агент может показать историю продаж, район - является ли он депрессивным. Кстати, достаточно одному дому по причине финансовых трудностей быть выставленным на продажу значительно ниже соседей и Ваш микрорайон может потихоньку скатится в депрессивный. Агент и здесь может поправить ситуацию.
А как Вы справитесь без агента если вдруг началась bidding war на Ваш дом? Как Вы без знаний проведёте эту ситуацию?
Хорошо, а как участвовать в такой Bidding War ситуации если Вы покупаете без агента?

[Крылья Отча]

Несколько слов о Phantom Mortgage. Это будет интерестно тем, кто покупает кондо от строителя.
Phantom Mortgage или Phantom Rent - это Occupancy period когда Вы начинаете жить в кондо, но Ваша квартира ещё не зарегистрирована. То есть уже сдана Вам, но прав на неё у Вас ещё нет.
И здесь Вы начинаете платить своего рода рент девелоперу за право жить в Вашей квартире.
Кстати это всегда написано в договоре и агент Вам может подсказать и объяснить.
Сколько это стоит? Это процент на баланс Вашего мортгеджа, плюс кондо Fee, плюс таксы.

[Крылья Отча]

У Владимира Высоцкого есть замечательная песня
" Мой друг уехал в Магадан"
А это моё поздравление другу. Надеюсь, что вызову у всех улыбку. Из-за ограничений на количество текста разместил в двух сообщениях. Я обожаю район Richmond Hill - это только пародия!!!

[Крылья Отча]

Мой друг уехал в Ричмонд Хилл,
Снимите шляпу, снимите шляпу.
Свой дом на севере купил
Он по этапу , он по этапу
Вроде не очень далеко
Но без машины не легко
Там нет метро и ТИ ТИ СИ
Только такси только такси
Быть может кто-то скажет вслед
«Как так собраться и так сорваться?
Там никого из Русских нет
Одни Канадцы одни Канадцы.»
Ответит он « Не верь молве
Их там не больше чем в Москве.
Вам кто-то чушь наговорил
Про Ричмонд Хилл про Ричмонд Хилл.»

[Крылья Отча]

Не то чтоб мне район не мил,
Где Ями Маркет Где гастрономы?
Но я не еду в Ричмонд Хилл
Бросив знакомых, бросив знакомых
Я буду петь под струнный звон
Про то как счастлив в доме он
И сколько денег заплатил
За Ричмонд Хилл за Ричмонд Хилл.
Мой друг уехал в Ричмонд Хилл
Теперь надолго теперь надолго
А кто посредником то был
Вроде бы Олга вроде бы Олга.
Когда и я буду без сил
Уеду тоже в Ричмонд Хилл
Сожгу последние мосты
Также как ты мой друг как ты!

[Навсегда]

Слава а можно несколко слов о аренде (rent)
как лучьше?
и может какието подводние камни?

[Крылья Отча]

Женя, что именно тебя интересует про аренду в Канаде?
Есть возможность снять самостоятельно квартиры в многоквартирных домах и здесь тебе не нужна помощь агента, разве что опосредованно. То есть совет с местом, транспортом, информацией на наиболее удачные сайты.
Ещё можно воспользоваться помощью агента и снять жильё через систему MLS ( multiple listing service). В этом случае агенту выплачиваются комиссионные сдающей стороной. Так можно снять кондо, дом, таунхаус. Вы даёте offer for lease сроком на год или больше. Кстати Vacancy Rate именно в Торонто значительно уменьшился. Примерно с 3.0 до 2.1 ( Процент всех сободных квартир ( not rented) к общему числу квартир на съём в данное время.
Экономическая ситуация естественно повлияла на то, что V.R. в Торонто упал.

[Абалакин]

Женя. Должен вас разочаровать но что бы вы не "купили" ето всеравно рент. И будет рентом пока вы хоть одну копеику ипотеки должны банку. Человек которыи в школе по математике имел выше троики легко посчитает насколько НЕвыгодно приобретать свое жилье если нет хотябы(как минимум) 50% от стоимости *етого жилья. Многие почему то путают, не без помоши риелторов конечно, торговлю недвижимостью и торговлю своим жильем. В лучшем случае такая покупка дает зашиту собственых денег от инфляции и не более того. Поетому здравомысляшие люди, не одурманеные жадностью расценивают свое жилье в первую очеред как качественно более высокии уровень жизни. По сравнению с рентованым апартментом, жизнь в своем доме деиствительно каиф. Но каиф только в том случае если люди финансово достаточно обеспечены чтоб позволить себе ету роскош. Если затраты на дом не привышают 50% от обшего ежемесячного дохода. Иначе содержание дома преврашается в катаргу.

[Абалакин]

Я все ето к чему говорю. К тому что обычныи человек, а уж темболее емигрант приехавшии сюда в среднем возрасте покупает-продает свою недвижимость ну от силы два, три раза за всю жизнь, поетому разбивая интересы риелтора на все годы пользования етими домами получаются ничтожные цыфры, на которых економить бессмыслено. Почему люди каждыи день ходят в магазин за колбасои и пользуются услугами продовца-посредника, а не едут на завод покупать по оптовои цене или не таскают кофе в термосе, а покупают в разных кофеинях втридорога? Все говорят что рынок недвижимости держится на трех китах: локеишен, локеишен, локеишен.Я бы добавил еше три : доверие, доверие, доверие к риелтору. Причем люди заблуждаясь думают что риелтор должен хорошо и правельно купить для вас недвижимость. Ето увы не так. Риелтор ето как хорошии професиональныи инструмент......

[Абалакин]

....и как любои инструмент он имеет ценность только в толковых, грамотных руках. Он ваш сапер, гугл и консультант в одном флаконе. Но он не екстросенс и неможет заглянуть в вашу голову и посмотреть вашими глазами и перевоплотится в вашу шкуру чтоб почуствовать как оно вам будет жится именно в етом или в другом доме. От етого риелтор катается свами по многим домам и показывает вам кучу каробок, а включается в работу именно там где Вы (и только Вы) говорите ему ФАС !!! Поетому прежде чем что либо покупать вы сами обязаны до мелочеи изучить все что связано с вашим индивидуальным случаем. Зарплата, переспективы, требования к транспорту, ваше желание здавать или не здавать беисмент, и еше приплизительно две-три тысячи вопросов. Так же учитываите психологическии аспект. Вашу внушаемость, ведомость, мягкость характера. Если вы резкии человек с четким своим мнением .....

[Абалакин]

...берите какого хотите, но если увас есть уже опыт когда продовцы, пусть даже в мелочах но впихивали вам что то чего вы сами никогда бы не купили, то лучше берите такого которыи не давит, не убалтывает, у которого при первом офере не начинают блестеть глаза долларовыми купюрами, вобшем берите нормального, порядочного человека. Интеллигентность риелтора, дополнительное и очень сильное оружие против противоположнои стороны. Такои человек как правило более адекватно реагирует на ситуацию и в состоянии в нужныи момент сказать свое решаюшее слово. Вобшем мое мнение, без професионального риелтора ни в коем случае нельзя идти на такую серьезную покупку как недвижемость. Но етот человек должен быть только провереныи и предельно надежныи, такои с которым можно было бы поити не только за домом но и как говорится на медведя безбоязьненно.

[Абрашкин]

....извените, даже не дочитал всех постов Михаила, потому что 3-й пост снизу от моего меня просто убил.
...извените - но это полная х....ня ! ! !
Так мог написать человек только ничедо в этом не соображающий, не имеющий своего дома или живущий вне Канады ! ! !
....покупка дома, если есть деньги на даунпеймент хотя бы 10%, уже потрясающе выгодное дело.
Во первых - любое жилье, какое не купите - квартира или дом, будет стоить приблезительно столько же сколько и рент.
Во вторых - тут вы ее хоть постепенно, но выплачиваете, рент - деньги в мусорное ведро !
...не говорю об опции - когда можно сдавать подвал и оплачивать большую часть моргича.
В третьих - если правельно купить, в нужный момент, недвизимость по большому счету всегда дорожает, не беру во бнимание данный кризис, надо смотреть вперед - лет на 10. Кто правельно подошел к штому делу , за 5-7 лет сделали миллионы.
И в последних - свой дом - это свой !

[Deja Vu]

Владислав - все люди разные. Кто то 5% downpayment даст, mortgage на 35лет растянет и будет балдеть в собственном доме. А кто то ночами небудет спать пока 50% не накопит. Психология такая разная у людей.

[Абрашкин]

Я никогда не смотрел на психологию, а отталкивался только от цифр и математики, ко всему надо подходить с умом.
...на3 день в Канаде я мечтал о субсидированном апартменте однокомнатном за$150 в месяц, а мой друг с ручкой и бумагой мне показал, что купив дом2-х годичный дом 1750 с.ф. с вакаут бейсментом и сдав его, я будуплатить на $100 больше, но квартирант мне его будет выплачивать. Черезнеделю купил дом, через 4 года продал его на $170,000 дороже, и 8 леткрутился в этом бизнесе, сейчас перерыв из за кризиса, отдыхаю.

[Абрашкин]

...я просто не понимаю вас ! ! !
...вы что не учились в школе совсем ?
Какая разница ! пусть хоть 100 раз переплачивть !
Тут хоть дом потом останится, а сидеть на ренте через 30-40 лет заплатите абсолютно такую же сумму, только в помойное ведро, ни хрена за душой ни оставив и будите платить дальше, а у нормальных людей останется недвижимость на старости лет для детей и внуков наследство.

[Абрашкин]

...П.С. я же говорил - если брать одно и тоже жилье - то рент и моргич - одинаков ! ! !
...сейчас время покупать, притом срочно !
Посмотрите на банковский интерес и низкие цены от инфляции.

[Абалакин]

Владислав, все что вы сказали, стандартныи штамп, которыи приходится слычать уже на протяжении 12 лет. Лично я о таком в Торонто не слышал чтоб за 4 года можно было зделать 170К. Разве что на бекярде нашли нефтеную скважину или стоимость дома была далеко за миллион. Но если был дом миллионик то за 4 года только интерес составил как минимум 240К при интересе в 5%. Теперь поделитесь где, за сколько был взят дом, сколько даун и под какои процент. Ето уже не говоря о вложениях в ремонты для придания таварного вида перед продажеи, не говоря о расходах на проперти такс и ютилети, которых нет в ренте и регулярном меинтененсе. А здача беисмента на мои взгляд вабше обсурд. Дом без беисмента ето кондо или комуналка, как угодно, не считая того что вы кроме основнои работы берете подработку лендлордом за которую и получаете очень скромную доплату, не считая лишних расходов на ютилити и меинтененс при наличии жильцов.

[Абалакин]

Теперь про сказку о равнои цене дома и рента. Скажу проше. При стоимости дома в 300К и интересе в 5% и при дауне в те же 5% обшие расходы на дом составят $3000 в месяц. На трехбедрумныи рент $1500. Теперь попробуите доказать мне обратное. А сеичас возьмите приметивно. Живя на ренте попробуите освободившиеся деньги вложить не в какие то рисковые акции или бизнес, а елементарно в золото. Теперь посмотрите по катировкам за последние 10 лет и вы увидете что золото подорожало в цифровом исчислении (не путать с покупательнои способностью) в 5 раз. Покажите мне хоть один дом которыи подорожал хотябы в три раза за тот же промежуток времени ? Таким образом тот кто жил на ренте ети 10 лет и покупал акции золота сегодня уже имеет не 50%, а чуть ли не на два дома. А если бы он ето делал всего 6 лет то имел бы в окурат чуть больше половины от стоимости среднеемигранского дома. А чтоб небыло вопросов, я имею дом но рассматриваю его не как вклад, а как дорогои рент в котором камфортно моеи семье.

[Абалакин]

Кстате. Через 25-35 лет вы не выплачиваете дом. Вы выплачиваете кусок земли со старои, полуразваленои хибарои (с учетом совреемнного качества строительства)Причем на етом клочке земли даже нет права быть похороненым. А уже станет ли етот загон жутко дорогим или полностью обесценится за ети годы не знает даже Настардамус.

[Крылья Отча]

Поздновато я подтянулся. Позиции обозначились, но думаю как в старом анекдоте с раввином. "И ты прав, и ты прав...". Мы живём в молодой стране. Мало кто наследует здесь дома как в старушке Европе по ряду причин. Ктосегодня реальный миллионер? Да любой, владеющий двумя скромными домами по 500000 каждый.Почти каждый изBaby Boomers. И сколько времени понадобилосьcколотить эти состояния на выплате домов? Лет 30.
Учитывая тупое и известное правило 72,по которому предмет увеличивает свою стоимость в 2 раза за время, равное 72/interest rate. Грубо говоря, если Ваш дом сегодня стоит 500000 , а инфляция в год 4% тодом будет стоить в 2 раза дороже или 1000000 через 72/4 = 23 года.
Итак, можно ускорить выплаты мортгеджа на 15% каждый платёж и закончить через 23 года. К этому времени Ваш дом стал стоить миллион. Или 23 года платить рент. Нетрудно доказать полную бессмысленность.

[Крылья Отча]

Вообще-то говоря, самый лучший пример - это наглядный пример в цифрах. Я Вам обещаю на днях полностью показать как будет расписан Ваш мортгедж. Сколько Вы заплатите банку интерес за весь срок и как скоро Вы погасите свой мортгедж. Дальше, учитывая правило"72" можно прикинуть как выстрелит в цене Ваш дом , даже при минимальной инфляции. А потом сравнить с рентом.
Кстати, а если инфляция рванёт и перейдёт на двузначную цифру. Скажем 10%. Пусть и несколько лет. Тогда учитывая правило, о котором я упомянул, Ваш дом будет расти пропорционально и спасёт Ваш Equity или Capital Gain заработанный внутри мортгеджа. У нас, у иммигрантов, нет особо вариантов встать на ноги здесь без своего жилья.

[Абрашкин]

Михаил, я уже понял, что вы в этом деле полный профан, пожалуйста, не пишите тут свои мнения - вы ничего в этом не понимаете, тем более в цифрах, может вы прекрасный механниик, я в этом почти уверен, но по пожоду недвижимости - не вводите в заблуждение людей свеже прибывших, которым действительно нужен правельный совет.
Правельно - дом, который стоит $300,000 на рент будет около $1,500. Но !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Сегодня выплачивать моргич в $300,000 стоит всего $1,300 !
Плюс $50 страховка, $120 проперти такс.
Я в этом деле ( как вы в своих автомобилях ) живу !
...и знаю что почем, я не реалтор и прибыли в этом не ищу.
Просто хотелось бы посоветовать нашим соотечиственникам сделать правельный выбор.
Продолжение следует.....

[Абрашкин]

...по поводу $170,000 ! - первый дом в Канаде.
...купил в 2001 году 4 летний дом, 2 этажа, 1747 с.ф. вокаут бейсмент, в Калгари за $180,000. Продал в 2005, без никакого ремонта за $345,000, купил более новый, и больше, доложив $45,000. Причем человек, который его у меня купил, продал его в 2007 за $492,000.
Второе - никто не собирается сидеть в доме 40 лет, просто надо уметь правельни продать и хорошо купить, это возможно, поверьте. За 7 лет в Калгари я купил и продал более 10 домов, на этом деньги мовно делать, поверьте.
Приехав в Канаду с $50,000 долларов, не попав в кризис, или красиво обойти, переждать его, можно за 5-8 лет очень хорошо встать на ноги.
П.С. первый дом покупал под 25% даун, сегодня мой дом без моргича почти.

[Крылья Отча]

Сейчас так уже врядли получится, Владислав, но безусловно, на длительный срок результат будет похожий. В те времена проперти росли на десятки процентов. Сегодня есть очень много предложений на рынке жилья и старт будет не такой как у Вас в Калгари но поверьте, со временем выгода будет очевидной. Сделать деньги на Flipping сегодня тоже можно. Нужно просто искать хорошие предложения и подождать, когда всё снова пойдёт вверх.

[Абрашкин]

...об чем я и говорил.....
..но самое главное - не сидеть на ренте, если есть деньги хоть на 10% даунпеймента, и они конечно не последние, всегда надо иметь материальный запас.
Покупка нового дома связанна с большим количеством дополнительных затрат: перекраска кое где, я не говорю - ремонты, новая мебель, и т. д.
Надо подсчитать ресурсы и если есть возможность - вперед !
...чем раньше ттем лучше, сейчас самое время !

[Крылья Отча]

Миша, У меня готов ответ. Возможно это будет грубоватый ответ с точки зрения математики, но он будет как всегда выдержан с точки зрения формул, и не эмоций.
Попробуем смоделировать и сравнить затраты на покупку дома и рент в дальней перспективе.

Я беру дом скромный за $ 300000. Аммортизацию максимальную - 35 лет и интерес 4.5% закрытый. (Сегодня можно взять почти в 1.5 раза лучше в районе 3.0% с небольшим)
Посчитаем выплаты:платёж составит
$1,341.00 который делится на $283.00 в погашение ссуды и $1,058.00 банкупроцент. К месячному платежу добавим $250.00 таксы, и столько же счета.За 35 лет или 420 платежей мы выплатим банку $278,000.00 интерес и $300000 сама ссуда. Плюс счета ещё $ 210,000.00 Наш дом к концу аммортизации тянет уже на $788,407.00.
Это пугающая цифра. Но!!! Помните правило первокурсников экономистов "72"?

[Абрашкин]

...а прожив эти же 35 лет на ренте за $1,500 - вы быкините в мусор немного меньше - $630,000, Но ! ! ! ...я тут не учититывал то, что рент может подняться в цене, а это точно произойдет за 35 лет.
....вот и вся математика для дебилов как говорится, кто не может посчитать тот.......
Каждому свое !

[Абрашкин]

П.С. ...и сегодня можно закрывать моргич под 2.75 - 3.00 %
до 5 лет, я проверял ! ! !
Выплаты дойдут до $1,250 в месяц.

[Абрашкин]

...на собственоом опыте - у меня моргич - $144,000
а плачу я $609. Умножте на 2. вот и вся матеметика.

[Крылья Отча]

При инфляции хотя бы в 3% через 72/3= 24 года дом в цене удвоится. А ещё через 11 лет к концу срока аммортизации добавьте ещё тысяч 200. Вот Вам и все $ 800,000.00.
( Как там у классика Некрасова "Жаль только - жить в эту пору прекрасную Уж не придется - ни мне, ни тебе." ...)
Ну и что? Продадите. Перефинансируете. Купите 2 квартиры. Одну себе, другую внукам. Но это Ваше, кровно нажитое. Пусть и за долгий срок.
А рент? Сколько Вы заплатите за 35 лет рента?
Я посчитал - $630,000.00Кому? И что у Вас останется после этих выплат?
Михаил советует вкладывать в золото разницу между рентом и выплатами за мортгедж. Может быть и верно, я не золотых дел мастер.
Но в своём доме есть огромное число плюсов и психологических тоже, не сравнимых с рентом.

[Крылья Отча]

Кстати, а почему бы не стартовать с ещё более дешёвого жилья? Например небольшой новый таунхаус примерно за $ 250,000.00 Freehold конечно.

[Абрашкин]

...а на счет золота точно подметили, единственное на чем мне удалось заработать за последний год инфляции.

[Крылья Отча]

Влад, у меня к тебе гипотетический вопрос. Допустим, ты приехал не тогда в Калгари в 2001 году, а сегодня. И в Торонто. И дома сегодня здесь не по $ 180,000.00 а подороже. Как бы ты сегодня поступил? Конечно, сегодня у тебя уже определённый опыт инвестирования.Но тогда ты купил на поднимающемся рынке. Сегодня рынок падающий хоть и незначительно. Поэтому есть большая масса людей , откладывающих своё решение о покупке,объясняя тем, что рынок ещё не достиг дна. Всё вроде хорошо, цены упали от 7 до 9% , а в момент дачи offer можно сбить и дальше 4-5% как правило, интерес невероятно маленький на мортгедж. Ты бы стал ждать дна ( если вообще наступит такой момент) или принял решение?

[Лебедь]

$ 800,000.00. Ну и что? Продадите. Перефинансируете. Купите 2 квартиры. Одну себе, другую внукам.
Не вмешиваюсь, т.к. мне не очень по душе в каком тоне ведется в этой теме диалог, но ... Слава за 800К 2 квартиры через 35 лет .... ты тут ничего не забыл. И вообще я не экономист но подсчеты сравнения ме ведут таким образом, а путем сравнения альтернативного капитала вложения ... хе-хе страсти бушуют....

[альбина]

А почему только $250 за счета в месяц? По-моему это очень заниженно.
Вода + мусор: $50
Электричество: $150
Газ: $150
Страховка дома: $50

Это уже $400.

И обязательно добавить месячные расходы на maintenance. Тут уж я не знаю, какую среднюю сумму взять. Но невозможно жить в доме35 лет, ничего не чиня. То крышу надо менять, то furnace, то унитаз :-D, а то и просто новую травокосилку купить. Если предположить, что за 35 лет в доме надо поменять всё хотя бы 1 раз, а это где-то $150,000 , то получается еще $350 месячных. Никаких таких расходов у квартиросъёмщиков и близко не наблюдается. Я думаю, надо пересчитать всё еще раз, учитывая всё это.

[Абрашкин]

2 квартиры через 35 лет, думаю будут стоить миллиона 2 не меньше, если не будет смены денег.
все эти цифры, человека не смыслящего в этом, только напугают или запутают. Самое главное я сказал вначале - рент и покупка идеинтичного жилья, будь то Квартира за $170,000 или дом за миллион будут приблезительно одинаковы.
В случае, когда можно сдать часть жилплощади - например Вокаут Бейсмент, прибыль поможет оплатить большую часть моргича и выйдет, что живя в собственном доме, тебе стоит гораздо меньше чем рент !
Смысл в одном - любой здравомыслящий человек, имеющий на это средства - должен купить. Если нет - я не считаю такого человека наделенного умом, или просто ему от жизни ничего не надо, просто катиться по течению куда река приведет.

[Крылья Отча]

Соглаен с Адой. Будут ещё расходы попутно. Кстати, крыша, травакосилка это болезненно, но это 3-4 тыс. не больше.
Maintenance конечно набежит, но ведь и рент подоражает. Поэтому я эти надбавки грубо убрал параллельно.
А знаете как поставьте вопрос? Забудьте о 800тыс - 1 миллион.
Просто прикиньте сколько это 630тыс. выброшенных на ветер.
Помоему впечатляет.

[Крылья Отча]

Миша, я вообще изначально предполагал новостной характер.
Ты прав насчёт тона, так как люди часто отстаивают своё мнение с напором. Если не сказать круче.
Интерестно,я бы так с напором о стоматологиине смог быговорить, о машинах, так вообще помолчал.
Но здесь "каждый вправе сметь, своё суждение иметь".
Здесь как бы common sence. Здравый смысл. Здесь нет профессии, есть догадки, есть предположения, прогнозы.
Это не совсем так, с моей точки зрения. Есть огромное количество сложностей и в недвижимости. Есть и формулы, и расчёты, и психология, и маиематика.
Есть примеры контрактных законов, где без знаний впрофессии агента по недвижимости вообще нет смысла высказывать мнение.
А тон - это культура людей слушать собеседника.

[Notress]

Квартиросъемщикам - как повезет. Сейчас во многих домах платят за электричество и горячую воду.

[Абалакин]

Слава, вы уж меня извините, но мне как и моему тезке Михаилу не нравится тон в котором тут ведется ета дискусия. И особенно манера Владислава. Что значит "Вы профан и не пишите тут". Что ето за манера затыкания ртов? Превратить дискусию с опозитными мнениями в приметивныи базар по принцыпу кто кого перекричит? Уж увольте, я пас.....

[Ciel-fake]

А кто-то даже в кризис потерял совсем чуть-чуть, а сейчас втрое выросла, потому что в другом месте была, может быть другая квартира, все очень индивидуально. Еще я знаком с 2 очень состоятельными израильтянами, которые живут на сьеме,а деньги вкладывают в бизнес, и даже не думают покупать, каждому свое. Я наверное куплю рано или поздно, так как жена очень хочет( тоже серьезный аргумент кстати) , а это стоит того чтобы был уют в семье.

[Ciel-fake]

Ребята, давайте жить дружно, такая классная группа, классная тема, это ведь очень хорошо что есть несколько мнений, иначе какая же это дискуссия? :-)Кроме того, я думаю все кто читают достаточно взрослые чтобы понимать что всё это только информация к размышлению, а никак не конкретное указание к действию, так? Мое же мнение таково - я согласен с Мишей Львовым что есть большая разница между покупкой для себя и для прибыли, когда покупаешь для себя то экон. критериа не единственная, есть еще удобство, чувство комфорта, знать что не попросят , а у тебя тут дети учаться и т.д. И еще в чем Миша прав - локейшен, Слава сам писал что одни районы выросли очень сильно, другие меньше,а третьи вообше может быть в минусе. Каждый должен сам решать как ему поступить, у меня была очень неудачная история с покупкой квартиры - купил в 1997 на пике цен крохотную старую 2.5 комнаты в Кирьят Хаим, 56 м, за 86.000 $, вбухал в нее еще кучу денег, а в 2002 она стоила 54.000,а сегодня может еше меньше.

[Абрашкин]

...если говорить по сути дела, не имеет большого значения для жизни выросло твое, собственное жилье в цене или упало. На момент покупки было выгодно - чудесно ! Живи и радуйся !
Выросло в цене - замечательно - внукам и детям больше останется. Упало - ну что поделать все равно плотить такую же сумму как и раньше - в самой жизни ничего не изменилось, а если покупать другой дом и продавать этот - то тот же " другой " тоже в цене упал. Говорить об вкладе денег и делать на этом деньги - другая совсем история и на много сложнее, никаких советов давать не хочу.
...а на счет Израиля - ребята, сравнивать нельзя !
другая страна, сругие цены, я сейчас не вкурсе, может жить на ренте гораздо выгоднее сейчас.
Я говорил о Канаде и о Канадских Ценах и Моргичах, рент и свое жилье стоит почти одинаково.

[Абрашкин]

Видишь Боря, ты приехал в Израиль в 90, а купил квартиру в 97, посчитай теперь, что-б было если-б ты купил в 90-91 ?
...даже сегодня она стоила бы в 2 раза больше !
...да есть пики цен есть падения, тут тоже нужно с головой подходить всегда к покупке, исследовать маркет - как называется.
На все свое везенье, но по большому счету, даже при падении цен, рынок со временем стабилизируется, я говорю о Канаде, а не о несчастной стране, где все время война.

[Лебедь]

Ребята, давайте жить дружно
Так Борь...я тебя прошу ты тут всю малину сбиваеш, люди уже сделали ставки че мне теперь возращать их...и так
В правом углу, в серых штанах и белой майке, представитель Онтарио,провел 28 боев, победил 27 из них 26 нокаутом используя монтировкудомкрата, по прозвищу Угрюмый Медведь, из Торонто - Михаил Майк Львов
В левом углу в зеленых штанах и синей майке, представитель БританскойКолумбии, Чемпион Западного региона, провел 23 боя из, победил все, изних 20 досрочно, по прозвищу Волк Диких Прерий, из Ванкувера -Владислав Слава Шполянский.
Короче правила - ниже пояса не бить и не целить.
Сошлись, пожали руки, в стойку ... и бо..
Лутше жить дружно, из коректного общения можно извлечь больше пользы.Профисиональные темы ... за них благадарностъ вроде обьявляли, а вхорошие времена медаль вручали...
;-)

[Навигатор ВНит]

так как жена очень хочет( тоже серьезный аргумент кстати)

А это уже не аргумент а женское чутьё, к которому надо серьёзно относиться. Мой муж уже сьел на этом собаку. :-)

[Ciel-fake]

Влад, ты все правильно говоришь, если рент стоит как mortgage то ЭКОНОМИЧЕСКИ выгодно купить, но это не всегда единственный критерий, есть люди которым тяжело взять обязательство на 30 лет, на них это давит, им легче на ренте, даже если это не выгодно. Ты прав что Израиль и Канада это разные вещи, более того даже у вас в разных штатах разная ситуация с недвижимостью, неспроста же в Альберте в 2.5 раза выросло, а в Онтарио намного меньше, но у нас с вами есть общие параллели, мне так кажется. Локейшен очень сильный фактор, для примера в 1990 году 3-комнатная квартира в Крайот стоила примерно 50.000$, а огромный дом в Рамат Ишай ( 15 километров от Хайфы) стоил 100.000$. Сегодня эта квартира стоит теже 50.000, а дом 400-450К, можешь проверить. И потом ты пишешь что можно часто менять дом, продавать и т.д.

[Ciel-fake]

Но не всем это подходит, я например человек очень ленивый в этом плане, мне нужен дом на очень долгий период, я не могу часто переезжать, жена говорит единственная польза от моего милуима что только когда я в милуиме то возвращаюсь в боевом духе и делаю всю накопившуюся работу за год - починить, сверлить и т.д.:-D
А насчет покупки в 1990, так тоже не факт, мои родители купили за 62.000 в Кирьат Ата, сегодня она стоит меньше 40.000, опять же локейшен, и старая 3-комнатная никому не нужна, вот если бы доложили еще 15-20 в хорошем районе того же Кирьят Ата то сегодня она стоила бы как минимум свои деньги.:-)

[Ciel-fake]

Миша, не надо бокс, я недавно для себя открыл WII, у друзей был в гостях, выиграл 5 боев, причем последний был негр здоровый такой, с высоким рейтингом, вспотел как конь. Мне друг после 2 боев говорит- ты это, не переусердствуй смотри, а то завтра руки поднять не сможешь. Я говорю - ты чего, я же тренируюсь. На следующий день - ничего, звоню другу - видишь, я же говорил, наверное я в хорошей форме. Он говорит, подожди, иногда это 2 дня берет. Блин, на другой день я руки поднять не мог, как будто меня этот негр отдубасил, работать не мог. Так что давайте лучше жить дружно и боксировать виртуально:-D

[Абрашкин]

Мое мнение - дом надо менять, когда ожидаются в скором проблеммы, я тоже ленивый и переезды меня убивают, но раз в 5-7 лет - не страшно.
...например в Альберте можно 15 летний дом взять и все ок, а в Взнкувере такой же - скоро все менять придется. Конечно все по возможностям !
Мне например хочется поддерживать модерновый стиль дома, а не жить в Музее, или вбахивать $100,000 на его переделку, поэтому покупаем 2-4 летний и планируем пожить до 5-7 лет не больше, всякое в жизни бывает, вдруг попадается дил и берешь дом на 25% дешевле его стоимости, сэкономив при этом $200,000, он лучше, моложе, тогда не страшно и $5,000 грузчикам отвалить за переезд. Не правда ли. ? ? ?

[Абрашкин]

П.С. ....мой дядя купил 2-х комнатную в Кирьят Яме, зимой 90 за $27,500. Продал в 98 за $77,000.
...родители купили в Кармиеле 2-х ком. в 90 за $35,000, продали в 2002 -м за $70,000
...я купил в Кармиеле в 92 -м 2-х ком. за $49,000, продал в 2001 за $85,000 ( и доллар атал в полтора раза дороже ! ! ! а машканта в шекелях ! )
видишь - просто повезло !

[Ciel-fake]

Влад, я о том же, кому то повезло, кому то нет, зависит от периода еще сильно, но все очень индивидуально, кому то хочется купить, а кому то нет, у рента есть свои + тоже, можно сьехать без проблем если что-то не так, продавать все таки сложнее, у полупки сильный психологический + что это свое, останется детям и т.д., как ты писал. Мне одно странно - почему в Канаде в отличие от Штатов нет возврата налогов на жилье?

[Ciel-fake]

Марина, все для вас, для женщин, все ради вас.:-D Только собаку есть не надо, у нас это больная тема, предков нашего Шпунтика китайские маодзедунисты( бздуны короче) всех сьели, в Китае ни одного шарпея не осталось, и только благодаря одному хорошему мужику из Гонконга, который привез 4 собаки в Штаты, порода сохранилась и мы имеем такое счастье.;-)

[Абрашкин]

...налог на жилье - плотится раз в год или каждый месяц - но это включает и уборку мусора и то, что подмитают вокруг, озеленяют, деньги не огромные конечно, от $60 и может доходить до $1,000, если дом 5 миллионов стоит.
..на сколько я знаю в Америке это зависит от Штата. Я плочу около 3,600 в год - это около 0,3 процента от стоимости дома.
Какие налоги в Нью Джерси, Флориде ? Раза в 3-8 больше.
...И имея полно родственников и друзей не слыхал, что-б комуто чтото вернули.....

[Крылья Отча]

Миша, Боря, Влад -молодцы. Спокойно вырулили и продолжим плавание в этой бесконечно -интерестной теме о жилье.
Меня многие спрашивают о районах предпочтений. Я даже по этой группе вижу как классно всё-таки общаться со своими. Поэтому лично для меня район, где хоть немного , но есть для меня родная речь - и есть район предпочтений.
В толпе своих всегда бежать легче. Особенно на дальнюю дистанцию.
Теперь пару слов о том кто какую собаку съел. Для улыбки.
Я думал о рекламе в своём микрорайоне и придумал такой рекламный ход. У нас есть собака - Scotish Terrier. Как у Карандаша давно в цирке если кто помнит от родителей. Смешная, небольшая и сильная с хвостом наверх.
Так вот. Мы с ним вместе на фоне домов на горке. Я стою, он лежит в охотничьей позе и надпись по английски
" We will hunt for your house"
(Продолжение)

[Крылья Отча]

Дальше я подумал, что надо бы посоветоваться с Канадским местным авторитетом. Знатоком английского языка.
Шутка прошла. Мой знакомый Канадец на работе улыбнулся, но сказал категорически, что собаку с рекламы нужно убрать.
Выдержал паузу, увидел моё недоумение и объяснил.
"Это пройдёт у нас у Канадцев, у Европейцев, у Вас у Русских т .т.д. Но вот у выходцев из Азии или Восточный Индии эта картинка вызовет сильное слюновыделение и аппетит. Они их едят. А для выходцев их Восточной Индии даже неприемлемо приближаться к нашим четвероногим друзьям. "
Но мы с Тимом ( Терьер мой Шотландский) врядли на это станем обращать внимание. Так что, ждите!!!
We Will Hunt For Your House!!!

[Крылья Отча]

Это мы отошли от темы так для разрядки. Боря всё верно, мы когда уезжали в Канаду, продали небольшую квартиру в Тверии. Практически по той же цене. Так как мы купили её новую, то и продать 6-ти летнюю квартиру было делом 3-х месяцев. Машканта была в шекелях, а доллар прилично подрос,и в конце концов, не очень наварив на этом, я посчитал так: деньги вырученные с продажи - это скидка на рент, как если бы я жил всё это время на рентованной квартире. Я фактически получил скидку от обычного рента процентов 60% как минимум за все прожитые годы. Я тогда был очень рад. И это учитывая, что жильё тоже подешевело в 2001 году.
Сложно сравнивать с Канадой. Иммигранты пока едут в Канаду и 60% от общего числа остаются в Онтарио. А земля, как говорят, это тот товар, который больше не производят.
Думаю, что в Торонто, жильё будет расти. Пусть и не так сильно как до кризиса.

[Крылья Отча]

Боря, насчёт налогов. В Канаде можно списать с налогов процент за мортгедж, выплаченный банку пропорционально вашему кабинету в доме.
Поясню, если Вы владелец бизнеса любого размера, у Вас есть домашний офис. Нужно посчитать его часть пропорционально площади дома и соответственно списать пропорциональную часть выплаченных за год процентов по мортгеджу.

[Крылья Отча]

А теперь задание для всех!!!Исходя из Вашего опыта, или знаний, сравните два объекта недвижимости в Канаде: Condominium versus Freehold House.
В чём преимущества Кондо,а в чём Дома?

[Лебедь]

Одна птица шепнула что за последние 5 лет в Торонто цены на кондо особенно те которые вокруг Яанга росли намного больше и стабильнее чем цены на дома ...

[Абалакин]

Упс, шас опять выступлю не в кассу :) Сори.Чем лучше автобус, формулы один ? Слишком обстрактно задан вопрос. Слишком мало исходных данных для нормального ответа.Для кого лучше? Где лучше? Зачем лучше ?

[Крылья Отча]

Миша Львов, так вот ты и начал отвечать на вопрос. Сравни по деньгам. По размеру. Возьми скажем семью из 3-4 человек.
И сравни два средних объекта. Дом размером 1800 Sq.ft. и Condo скажем 1,200.00 Sq.ft. Где бы такой не очень большой семье было бы удобнее жить? В чём преимущества дома и кондо на твой взгляд. Только конструктивно, Миша.

[Абрашкин]

...по моему в Кондо только одно удобство - не надо траву косить и снег убитать, а во всем остальном только минусы, перечислять их очень долго, поэтому избавлю вас от этого.

[Крылья Отча]

Верно, но и не надо в бассейн брать абонемент, в тренажёрный зал, можно зарезервировать зал для событий и прихода друзей.

[Абрашкин]

ну на счет бассеина - понятие растяжимое - у всех моих друзей в апартментах меньше бассеин, чем у меня во вдоре, гостей принимать - ролько в зале для торжеств, где не всегда свободно ! В своем же аппартменте не разгуляешься, музыку до поздна нельзя !
...когда в своем бейсменте до утра танцульки.
...так что ...смотрите по ден'гам, кто что осилит.

[Лебедь]

Да, кондо это для пенсиков...все верно.
Если естъ семья+маленькие дети дом лутше и даже нужно, иначе кондо это как тюрьма ... а законы там иногда, КГБ отдыхает ...

[Абрашкин]

...на собственном балконе курить запрещено !
...внутри квартиры - пожалуйста !
плитку положить на балконе - тоже нельзя, не говорю уже о тарелках для телевидения.
Паркинг - 1, в лучшем случае -2, а пиезжают гости на день рождения и паркуются за 2 километра исколесив 2 часа по городу, я за даун таун говорю.
....детки во дворе непобегают, зато и медведи не придут !
...захочишь класное кино посмотреть, с эфектами через Домашнюю систему с 6 колонками - ФИГ ! ...иди в кинотеатр.

[Ciel-fake]

Влад, дружище, бедные твои соседи, 6 колонок и танцы до утра? (md)А, я теперь понял чего к тебе звери приходят, они на дискотеку:-D

[Ciel-fake]

Насчет налогов я имел ввиду не property tax, а возврат с подоходного налога % на mortgage, Слава обьяснил что только бизнесмены с кабинетом в доме получают возврат, т.е. не все, нет доб. стимула купить жилье, в то время как в Штатах, в NJ i NY точно, все владельцы домой могут списывать налоги с % на mortgage. В кондо я знаю что очень много ограничений, домашних животных могут не разрешить, у нас родственники в кондо в NY, сняли в какой-то из комнат ковровое покрытие, заставили все вернуть:-)

[Крылья Отча]

В Кондо есть денежный фонд, складываемый из помесячных взносов владельцев квартир. Его расходы идут на поддержание общих элементов, как крыша, лифт, бассейн, и т.д. Если вдруг требуется ремонт, а денег недостаточно в фонде, то делают Special Assesment и распределяют на всех.
Для новых домов это не характерное явление, а вот в старых можно встретить часто.

[Абалакин]

Слав, увы у меня нет ответа. То что в одном случае является недостатком, в другом может рассматриватся как достоинство. Потом опять же все по деньгам. Кто то в своем доме может позволить иметь басеин, хот тюб и садовника с гувернанткои, а кто то и в однобедрумном кондо с трудом сведет концы с концами.

[Deja Vu]

Слава, ты тут всё вопросы задаёшь... Давай для разнообразия я тебе вопрос задам:-P

Как ты считаешь - является ли покупка кондо хорошим investment на сегодняшний день? Я не говорю о ситуации когда некуда девать деньги, а о взятии mortgage под стоимость кондо с целью дальнейшей сдачи кондо в рент.

[Абрашкин]

Борь, нет у меня соседей, до них далеко, да и музыка в Бейсменте, наверху почти не слышно, малой спит, даже не просыпается, жалоб небывает, в Калгари было, даже полиция приезжала, попросила тише сделать.

[Крылья Отча]

Привет, Жанна
Сложный вопрос. У кондо очень много дополнительных fee.
Миша, например, верно заметил, что квартиры на Yonge подорожали за последнее время очень сильно.

[Крылья Отча]

Жанна, если взять low и сдать, то в любом случае, кондо растёт в цене. Вы ничего не потеряете и квартира почти сама себя оплачивает. Нужно искать "находки".

[Абалакин]

Жанна. Будь то квартира, акции или вклад в бизнес, ето все инвестмент. Инвестировать можно свои деньги или деньги взятые в долг под проценты. Главное, точнее самое главное правило любого бизнеса РИСК ПРЯМО ПРОПОРЦИОНАЛЕН ВЫИГРЫШУ/ПРОИГРЫШУ. Чем более рисковые вложения тем выше шанс как заработать, так и попасть. Кондо по сравнению с другими видами инвестмента имеет минимальныи риск. Особенно при условии практически нулевого дауна с вашеи стороны. В случае минуса просто бросаются ключи банку и вы гипотетически ничего не потеряли. Соответственно и заработок сведен к минимуму. А точнее составляет вашу более чем скромную зарплату как лендлорда. Тоесть если нигде не работать или иметь силы и желание кроме основнои работы заниматся маленьким прироботком то почему бы нет. А если хотите реально заработать большие деньги то пожалуи лучше искать альтернативные варианты.

[Deja Vu]

Спасибо всем за ответы. Из личных наблюдений - любое жильё купленное в стадии строительства поднимается на несколько десятков тысяч уже при вселении.

[Крылья Отча]

Жанна,ответить однозначно что кондо вырастет уже при вселении на десятки тысяч, было бы некорректно. Это было несколько лет назад.
Сегодня нужно внимательно всё просчитать и проверить может быть можно получить инвестиционный мортгедж. Есть такие особые мортгеджи и они страхуются CMHC с 5% первого взноса. Но мне кажется их не дают под кондо. То есть придётся брать обычный мортгедж. Нужно узнать у брокера или в банке.
Я думаю, что купить на стадии строительства и потом сдавать кондо ( что не проблема вообще) дело выгодное.

[Абрашкин]

...ладно, расскажу как все это проходит, потому что именно этим и занимаюсь.
...Любой моргич, будь то кондо или дом под инвестмент, под 5% на дадут и даже под 15%, минимум 20% а то и 25%. ...некоторые банки просят 30%. ...но тут миллион вариантов как это обойти и действительно взять под 5%. Просто доказать, что берешь его себе, как Резиденшал Проперти. Как сказал Михаил - кинуть ключи банку и забыть - 99% людей, особенно наших соплеменников не сделают, так может сделать только полностью оканадившийся человек, которому нечего в жизни терять и подпортить свою кредитную историю ему все равно, что получить 2 по математике в школе.
Жанна, на кондо много не заработаешь - это я тебе на 100% говорю, в лушшем случае каждый месяц будишь оставаться при своих деньгах, если не терять немного ожидая, что он поднимется в цене. - вопрос немного спорный.
...есть гораздо более выгодные способы инвестиций в Реал истейте чем кондо, свяжись со мной в личке, я расскажу.

[Крылья Отча]

Мортгедж называется Income Property то есть недвижимость, с которой у Вас будет доход.
Вот линк:
***********.cmhc-schl.gc.ca/en/hoficlincl/moloin/hopr/upload/OPIMS65630-CMHC-Income-Property-03-27-09.pdf

Я понимаю, что Влад имеет ввиду. Вариантов для игры и инвестиций очень много. Есть те , кто постоянно занимаются Flipping Houses. Книги написаны по этому виду инвестиций.
А знаете где сегодня в Онтарио наиболее выгодны инвестиции в Income Properties?В маленьком городке Sudbury на севере. Почему? А потому что многоуровневый дом, сдающийся там по комнатам даст Вам отличный Rental Income.И главное, что в Sudbury один из самых низких в Канаде Vacancy Rate.То есть отношение свободных к сдаче квартир и комнат к общему числу сдаваемой жилплощади.
Ещё вариант - покомнатная сдача домов в Университетских городах Онтарио: Hamillton - McMaster,Kitchiner - Waterloo.

[Абрашкин]

...тот кто связывался с покомнатным рентом знает - ни за какие деньги ! ! ! своя жизнь дороже, за 2-3 года нервы уходят, я не говорю о хлопотах, заботах и проблеммах.
лучше делить бейсмент на несколько отдельных юнитов и сдавать, кое где и кое кто верхний этаж тоже так переделывал. Но когда в одном помещении находятся незнакомые люди - хлопот не оберешься, и драки бывают и воруют друг у друга, проходили, знаем, низачто больше.

[Абалакин]

Слава, если можно, скажите, только не в тиории пожалуиста, а из вашего личного опыта. Как влияют апгреиты на добавочную стоимость дома. Я понимаю, по сравнению с глобальными факторами ето лиш довесок. Однако, вот например если купить дом без басеина и прокопать его, или наоборот с басеином и засыпать его. Как такие веши повлияют на стоимость. Или например выкопать сепареит ентренс из беисмента, поставить еше один туалет, душ, заменить ковры на хардвуд или ламинат, обновить кухню, поставить вместо ванны джакузи, вместо ковра состряпать дубовую лестницу и т.д. Зарание спасибо.

[Крылья Отча]

Миша, классный вопрос. Я тебе по машинам не смогу задать вопрос такой же силы.
К сожалению, без теории не обойтись. Золотое правило в идеале не инвестировать в новшества и обновления больше чем 5% стоимости. То есть в дом стоимостью 400К вложить 20К достаточно, чтобы и вернуть эти вложения и получить прирост цены.
Бассейн вещь замечательная, но сезонная и требует больших усилий по поддержанию. На выходных я проводил Open House в доме с внешним бассейном. Многих покупателей он не только не привлёк, но и оттолкнул даже.
По моему, отличный возврат цены дома происходит при косметической покраске. Это просто ХИТ. Дальше при обновлении кухни. Даже только ручки поменяв на блестящие новые, вы увидите результат.
Добавление деки низкого или высокого уровня - Super Value.
Обновление ванной и конечно, замечательное вложение в то как выглядит ваш дом с улицы. Или как здесь говорят Curb appeal.
Продолжение

[Крылья Отча]

То есть задний двор и его обустройство очень важен, но то как смотрится ваш дом на входе и возле тротуара - может поменять всю картину.
Помните, театр начинается с вешалки. Так и здесь. Дом начинается с curb appeal.
Finished basement.Не ждите супер возврат от него. Многие смотрят на ваши труды с точки зрения Direct Comparative -то есть сколько стоят материалы и труд, чтобы всё воспроизвести. Это безусловно сильно добавляет, но только если он по настоящему закончен качественно. Свет, ванная, кухня, комнаты. То есть нет ярко выраженной разницы во вложении мысли и средств между жилым помещением в доме и бэйсментом.
Технически и внешне они должны продолжать друг друга.
Есть многие другие новшества, как замена пола, двери, окна и так далее. Но основных всё-таки несколько.

[Абрашкин]

...если менять в доме все - то есть делать бейсмент, менять ванные, кухню, полы, покраска, двери, ручки и даже выключатели - минимальная цена - 40-45,000, но обычно доходит до 60,000. имейте в виду - ванные всегда хорошо, можно сказать самое дешевое после выключателей и дверей, а вот кухня и полы - тут много переменных - одним нравятся светлые, другим темные, и люди думают - все хорошо, но кухню предется поменять на темную и паркет такого цвета раздражает, тут лучше скунуть эту сумму, которую намеривался вложить в ремонт или как я делал - в листинге так и писал - поменяю полы на паркет лубой по желанию покупателя. П.С. ...все равно, все вложенные деньги не отобьете назад при сегодняшнем маркете, покраска и ванные ( если они были ужасные ) - обязательно, желательно ручки и выключатели.

[Абалакин]

Слава, спасибо. Очень хорошая инфа. А вот насчет фасада если можно по подробнее. Мне кажется именно фасад дает самое маленькое поле для творчества. Любые кардинальные перемены требуют муниципальных разрешении и т.д. Что по вашему можно зделать чтоб придать дому более нарядныи вид? Спасибо.

[Крылья Отча]

Согласен. Места для творчества не много и всёже. Клумбы, деревья, гаражная дверь, porch - внешняя закрытая дверь перед входом, двери витражные, иногда даже пара подвесных горшков с цветами на входе уже создадут ощущение праздника. Может быть поиграть со светом.
Знаете что можно сделать? Можно самому проехать по району и сразу увидеть,в фасаде каких домов присутствует полёт мысли и в каких нет... И что Вам понравилось.

[Крылья Отча]

Влад всё правильно заметил. 60К на переделку дома огромные деньги и Вы должны быть уверены что будет возврат. Порой их с трудом можно отбить даже.
В идеале вложить 5% а вернуть 25%. Но здесь нужно действительно работать с умом. И я исхожу из того, что дом не запущен и не старый, требующий серьёзных вливаний.

[Крылья Отча]

Skylite эстетически добавляет много. Уменьшает нагрев крыши и даётинтерестное решение пространства на лестнице, кухне, в холле.
Но, очень часто они создают проблемы стоимость решений и устранений которых не сопоставимы со стоимостью самих Skylites. Проблема в том, что многие могут дать утечку, что приведёт к проблемам сырости и гниения. В конце концов замене. Не всегда,но часто.

[Крылья Отча]

Просто у крыши наиболее уязвимые места на стыках. А Skylite - это 4 лишних шва - стыка на крыше.

[Абалакин]

Алексеи, это говоря упрошенно, окно, только не в стене а в крыше, которое дает направленныи пучек дневного света например на лестницу или в ванную комнату, тем самым визуально увеличивая пространство и подсвечивая наиболее выигрышные детали интерьера. Но пожалуи я соглашусь со Славои и выкину ету идею из головы, уж больно много хлопот сним по Славиному описанию предвидится. Наверно лучше уж танклес ватер хитер за ети деньги посвавлю.

[Deja Vu]

Михаил, танклес вотер хитер за бесплатно ставят и ещё доплачивают $300 от Enbridge до 31 августа.
https://portal-plumprod.cgc.enbridge.com/enbridge/files/coupons_300.pdf
По моему внутри дома есть несколько вещей, которые если и не очень повышают его стоимость, но помагают дом быстро продать.
Это - грамотная покраска, молдинги, красивые шторы и освещение, гранит на кухне и в ванных, законченный бэйсмент, ухоженная гина. Вообще нет конца апгрэйдам, но обычно материальный вклад в апгрэйды не окупается при продаже, но делает дом быстро продаваемым.

[Ciel-fake]

Слава, расскажите пожалуйста какие допольнительные расходы связаны с покупкой жилья в Канаде - оформление, налог на собственность, налог на покупку? Для параллели в Израиле есть услуга адвоката - 1% - 2%, налог на покупку( 1 квартира до 1.000.000 шекелей освобождена, потом 3.5% до следующей ступени, потом 5%, на 2 квартиру сразу помоему 3.5%, я могу ошибаться, но приблизительно так), может быть мас шэвах при продаже и т.д. Каков принятый % услуг риэлтора, кто его платит - обе стороны, только продавец, только покупатель? Включает ли это налог? В Израиле обычно берут 1.5-2% + налог, можно торговаться конечно.
Несколько лет назад видел передачу об одной риэлторской фирме в США, в период роста цен еще, они "сломали" общепринятые нормы на % за услуги - вместо 6% брали 2% + еще какие-то льготы. Я еще подумал тогда - 6%? Нифига себе. (md)
Потом мне кто-то сказал что это с 2 сторон. Спасибо за информацию.

[Абалакин]

Жанна, огромное спасибо за инфу. Я правда на том саите не нашел где бы говорилось о бесплатнои установке. А также, если сеичас за рент обычного хитера они берут $13 в месяц то сколько будут брать за танклес? В Хомдипо ети танклес продаются по $1000-1500, ну и плюс таксы и установка. Хотелось бы взвесить все за и против с калькулятором в руках, но пока что информации увы недостаточно.

[Абрашкин]

Боря, во всех провинциях по разному, В Альберте например, нет налога на покупку жилья, в Британской Колумбии есть, для людей которые никогда не покупали - до $400,000 - $425,000
не облагается, если выше то 1% с первых $100,000 и 2% со всей последующей суммы.
Услуги реалтора платит только продавец, около 7% с первой сотни и около 3% с последующих.
Услуги адвоката на покупку жилья от $400 до $800 кто как берет.
Потом есть Проперти Тах, как Арнона, около 0.3 % стоимости жилья в год, плюс минус.

[Ciel-fake]

Я предполагал что некоторые вещи отличаются между штатами.
Влад, спасибо большое(Y)

[Крылья Отча]

Боря,
Я остановлюсь на самых главных расходах при покупке. Если что-то опущу, то можно подкорректировать.
Итак, понятно что предполагается первый взнос. 5-25%.
При взносе меньше, чем 20%, к мортгеджу добавляетcя страховка, Mortgage Default Insurance. Точный её размер можно проверить на сайте CMHC ( Canadian Mortgage and Housing Corporation) но эта сумма Вами не выплачивается сразу а добавляется к балансу всего мортгеджа.
В Онтарио платится Land Transfer Tax 0.5 - 2.0 % а в Торонто с 2008 года ещё и Муниципальный Land Transfer Tax.
Можно посчитать здесь:
***********.nohomebuyingtax.com/
Для покупающих впервые и не имеющих жилья до этого нигде, есть возврат Land Transfer Tax( $ 2,000.00) и посмтореть это можно здесь:
***********.rev.gov.on.ca/english/refund/newhome/

Иногда Вас могут попросить оплатить оценщика в размере $ 100.00 - $ 350.00 а также технического инспектора дома $ 300- $ 400.00

[Крылья Отча]

Продолжение,
Услуги адвоката, это примерно $ 600.00 - $ 800.00 но есть ещё расходы с disbursement ( выплатами) за освобождение и перевод мортгеджа, Title Insurance, регистрацию собственности и другие адвокатские расходы по сделке.
Итого, примерно $ 1,300.00 - $ 1,450.00 всего адвокатских расходов.
Расходы на переезд и аренду грузчиков и транспорт.
Страховка дома примерно $ 400.00 - $ 700.00 в год.
Агенту платит продавец. Практически всегда.Так что при покупке, Вы не платите комиссионые.
Размер комиссионных варьируется, но система MLS, как правило предполагает 2,5% комиссионых агенту покупателя. И плюс комиссионные агенту продавца. Как результат переговоров. Существуют ещё и дополнительные расходы как стоимость заявлений в банке на мортгедж но это не так значительно.

[Крылья Отча]

Я не красиво выразился по стилю о расходах с технической инспекцией. Это обязательный расход при покупке, так как почти все приглашают инспектора и покупку обуславливают её прохождением.

[Крылья Отча]

А я возвращаюсь ко всем с короткими новостями из TREB - Toronto Real Estate Board.
Так вот Toronto Real Estate Board опубликовал(а)данные о продажах в прошлом месяце. В Мае 2009 количество продаж в Большом Торонто оказалось на 2% больше, чем в том же месяце прошлого года, а средняя цена ниже, чем в мае 2008 примерно на 1% и составила $395,609.00
Увеличение числа продаж, особенно по отношению к новым листингам, начинает подпирать цены. И это не только сезонное явление. Домов хороших, в сильно востребованных районах и правильно оцененных не так много.

[Абалакин]

Статистика про среднюю стоимость проданых домов почему то напомнила анекдот про "Средняя температура по больнице" :)

[Крылья Отча]

Так и есть. Только в больнице у кого то уже нет температуры, но в Торонто пока продаж совсем бесплатно ещё не было.

[Абалакин]

Я думаю земля как самыи надежныи и осязаемыи инвестмент всегда будет в цене. Раионы будут подниматся и опускатся а в целом можно обоитись без всего, но только не без квадрата на котором можно было бы жить.

[Ангелесса]

Доброго времени суток!
Мы живём ещё в Израиле, и нам предложили выгодно умножить деньги через недвижимость в Канаде.
В Ванкувере есть компания которая строитluxuryappartments вdowntown Ванкувера (адрес пока не знаю)...предложение такое, вложить в покупку квартиры (по себестоимости, примерно 900,000$), а по завершению строительства, возможно продать за 1,300,000$.
У нас есть надёжные люди в Ванкувере которые возьмут ссуду и будут заниматься покупкой.
Меня интересует, стоит ли окунутся в этот бизнес (если так можно выразится), как быстро продаются квартиры такого типа? Есть ли действительно спрос?
Спасибо....

[Ангелесса]

Если я не уточнила, то от нас не требуется внести все 900,000$, а только часть (5% банку для получения ссуды) а так как выплата банку начнётся с момента готовности дома (примерно 2 года будет строится) в это время банку нечего не надо возвращать......я так понимаю это Канадские условия....

[Абрашкин]

НЕТ ! ! !
...ни в коем случае !
это очень высокая стоимость для квартиры, да, есть конечно районы, где такие цены существуют, но ! ! !
ни один человек вам не даст гарантию что цена на такую недвижимость поднимется, а не упадет - это раз.
очень тяжело продать такой апартмент - граничит с невозможностью - это два.
в третьих - вы находитесь в другой стране и не контролируете ситуацию, а самые лучшие друзья всего лишь играют вашими деньгами, не своими - в крайнем случае скажут вам - SORRY.
Хотите инвестировать - покупайте квартиры подешевле - их легче, реальней и быстрее продать, дома на худой конец.
...не забывайте - после Олимпиады цены в ванкувере могут рухнуть опять.
Маркет сейчас не плохой, но очень шаткий.
Самое главное - не слушайте красивых песен которые вам поют ваши друзья или реалторы. Вас тут нет, вы подвержены большому риску.

[Deja Vu]

Согласна с Владиславом. Если бы всё так просто было, все бы только этим и занимались...но на сегодняшний день рынок такой шаткий, что тяжело предсказать на пару месяцев вперёд...

[Alexandr]

Слава , по-моему более реально отражает статистику не цена а количество продаж в сравнении с тем-же периодом прошлого года . И если с декабря 2008 года наблюдалось 7-18 процентное снижение количества продаж , то в мае рынок чуть сдвинулся в сторону увеличения количества на 2% в сравнении с прошлым годом . С другой стороны - количество рентованного имущества существенно выросло с весны этого года что обусловленно не в последнюю очередь волной foreclosure преимущественно в GM рйонах - Витби , Ошава и Аджакс .

[Крылья Отча]

Лёнь, конечно же количество сделок - это основная переменная в функции недвижимости. От неё в свою очередь зависит и Saturation Rate или , грубо переводя, уровень впитываемости домов. А он уже показывает сколько примерно дней Ваш дом будет стоять на маркете и ждать своего покупателя.

[Крылья Отча]

Марина, Вы оперирируете довольно серьёзным бюджетом.
Вариантов для инвестиций много - и покупка Luxury High End Condo сегодня может и не "выстрелить" как Вы ожидаете.
Дорогие properties, Влад, прав, могут зависнуть.
Есть варианты инвестиций со строительством на земле.С дальнейшей Severance участка и продажей домов на нём. Есть очень интерестные варианты в городах спутниках, особенно тех, которые явно на взлёте, как Brantford, Hamilton это в Онтарио. Не могу сказать о Ванкувере.

[Крылья Отча]

Один из таких городов на взлёте - Brantford, где в 1996 году здание церкви оценивалось в $ 75,000.00 , а сегодня уже
$ 1,25 Million.
Плюс туда переезжает, или уже там,филиал Wilfried Laurier Campus from Waterloo. Отличный потенциал для покупки и сдачи в рент.

[Абрашкин]

Варианты бывают всегда, но чтоб ими заниматься надо быть тут, а не дать деньги други на подьем, я много раз через такое проходил, даже хорошие друзья теряют ваши деньги легче чем вы сами. Я имею в виду на них это не так сказывается. Пусть они этого и нехотели, это жизнь и никто не застрахован от того, что недвижимость упадет еще на 15-20%. Все бывает.
Я сделал хорошие деньги за 6 лет в Калгари, а с 2007 по сегодняшний день потерял на той же недвижимости более $450,000 и притом своих кровных, былибы чужие - былобы не так ощутимо.

[Крылья Отча]

Если Вас интересует сравнение и анализ рента против покупки своего дома, напишите мне лично и я вышлю Вам файл с данными, которые Вы захотите внести для сравнения.
То есть скажем, аренда 1,200 в месяц, при росте арендной платы на 1% в год. С другой стороны покупка дома за 300000 с 5% взносом, таксами в 3000, ростом дома в 2% в год, интересом банку в 4% годовых и 10 летнем сроке проживания до продажи.
Дайте мне другие интересующие Вас, цифры, напишите и я Вам пришлю очень любопытную картину сравнения.

[Агапьев]

Мне хотелось бы посоветоватся со специалистами...
Я оформляю маме спонсоршип и думал купить ей новое кондо в районе 403 и Еглингтон... а в будушем там мог бы жить кто нибудь из наших детей... интересно какие перспективу изменения цен на недвижимость в этом районе.
Другой вариант - купить более дешевый и более старый кондо поближе кнам (то есть в Медовейле - северо-запад Миссиссаги около 401)..
Ну и последний вариант - рентовать - нравится мне меньше всего , но и возни меньше всего...

[Крылья Отча]

Павел,

На каждый из вопросов - я бы ответил отдельно. Но если не против, я напишу Вам лично, так как вопросы всё-таки частные.

[Агапьев]

Да нет , конечно не против... но все таки я считаю что вопросы не такие частные... может еше кого нибудь заинтересует эта тема... больше мнений - легче анализировать

[Абрашкин]

Как я понял - 403 - это Калгари, цены на кондо зависят от района, в нормальном р-не 1 бдр. от 140 до 200,000
2 бдр. $170-240,000 цены гуляют, так как имеет большое значение возраст дома, отделка, этаж и т. д.

[Крылья Отча]

Влад, 403 - это местный звонок. Это номер HWY, который пересекается с улицей Eglinton в Миссиссааге.

[Крылья Отча]

Я имел ввиду, что данные для сравнения могут быть очень разные. Параметры могут меняться всё время.
Например, если рент дорожает несущественно на 1% в год, то интерес банковский при взятии мортгеджа может варьироваться с куда большей амплитудой.
Или средний рост цены по районам.
Поэтому схему сравнения рента и покупкиможно обобщить введя какие-нибудь стандартные типичные параметры. Но согласитесь, такой же будет и вывод. Общий, не точный, не применимый к району.

[АвторКама]

Слава, в часном доме есть опция сдать бейсмент.
Вопрос или есть такаяже опция в таунхаус?

[Deja Vu]

Сдаётся всё что угодно.
Бэйсмент он и в Африке бэйсмент. Обустраиваешь его и сдаёшь.
Желательно иметь отдельную дверь в бэйсмент, а это не всегда возможно из-за уровня бэйсмента по отношению к земле. Если отдельной двери нет, то жильцы должны проходить через гараж или главную дверь. Иногда дом со вторых рук продаётся уже с жильцами, или в описании дома пишется, что бэйсмент возможен под сдачу. Из личного опыта могу сказать, что не смотря на то, что опция сдачи бэйсмента жильцам звучит заманчиво, не многие люди этим занимаются. Все хотят privacy и использовать бэйсмент для своего кайфа. Да и кээв рош это хороший - пускать чужих людей в свой дом.

[Агапьев]

Полностью согласен с Жанной! Мы бы свой бейсмент ни за что не сдали..... а приперло бы сильно финансово, то лучше продать и купить что то подальше от Торонто или таунхауз.
Кстати если покупаете новый дом, первые 3-5 лет очень не рекомендуется обустраивать бейсмент из за осадки дома... когда мы покупали дом 10 лет назад, за отдельный вход в бейсмент надо было доплачивать бидеру 5-6К, да и обустроить его стоит штук 50К

[Крылья Отча]

Всем привет после перерыва. Жанна, спасибо огромное за практически подробный ответ.
Я за basement, особенно walk-out. С отдельным входом. Автономным полностью.
Кстати, такие студии официально называются accessory appartments так вот всё больше и больше муниципалитетов по всей Канаде которые официально дают статус in-law suite таким студиям. В Торонто 13 из 23 муниципалитетов можно получить такой статус при условии удовлетворения Fire Code Requirements.
Власти понимают значимость таких юнитов когда vacancy rate всё уменьшается.
В townhouse отдельный вход в бэйсмент трудно найти. В большинстве случаев townhouse не имеет отдельной стены или стен.

[АвторКама]

Как вы можете сравнить недвижимость в Торонто и в Калгари?
Цены, спрос, придложения, динамика?

[Крылья Отча]

Честно говоря я не могу сравнить недвижимость в Калгари исходя из своего опыта. Я там не живу и не работаю.
Но источники информации есть в журналах и я постараюсь ответить со ссылкой на них в ближайшее время.

[Крылья Отча]

У меня есть немного устаревшие данные за март по Калгари, хотя это и частный вопрос, всё таки мы ведь в Торонто и группа Торонтская.
Итак в Калгари за период с января 2009 по март 2009 средняя цена дома - $ 369,219.00
За тот же период прошлого 2008 года - $ 414,838.00

Теперь в Торонто для сравнения
за период с января 2009 по март 2009 средняя цена дома - $ 358,036.00
За тот же период прошлого 2008 года - $379,232.00

Вот такие данные, Алексей.

[Крылья Отча]

Группа Toronto Real Estate. Заходите с моей страницы. Более 200 интерестных мини статей и дискуссий. Присоединяйтесь сейчас!

[Крылья Отча]

Не в шутку ,а в серьёз. Недавно разговаривал с одним знакомым Канадцем. Он давно и успешно инвестирует в недвижимость в разных районах города. Так вот, постарайтесь отреагировать серьёзно, хоть у меня сразу и не получилось. Оказывается очень многие давно следят за перемещением Gay Community в Торонто. Да -да! Именно эта публика переместившись за последние годы в район Cabbagetown, фактически превратила никому не нужный ( как когда-то Испания) район в место где сегодня без Rolls Royce не заедешь. Миллионные дома за несколько лет. Кто мог предположить? А почему? Просто эта публика часто при деньгах - свободные профессии, художники, писатели и т.д. Денежные потоки пошли за этими людьми и пришли в Cabbagetown. Район этот небольшой и возникает вопрос на миллион - куда теперь в Торонто повернёт Gay Community.
Первые признаки показывают на Bloor West Village. Если это так, то любой захолустный дом может удвоится за ближайшие несколько лет как в истории с Cabbagetown.

[Alexandr]

Слева, это не смешно, а абсолютно закономерно - Gay Community является самым большим источником disposable money (учебник по экономике для high school , Онтарио ). И не потому что они , якобы, зарабатывают больше - в массе своей они такие же работники как мы с вами.Просто у основной массы gay couples нет детей, нет расходов , соответственно.

[Крылья Отча]

Ну чтож, значит закономерность. Кстати, эта же группа людей когда-то пыталась заявить о себе в Orillia, Ontario ( Casino Rama) но местные фермеры с косами дружно встали в воротах городка и не дали провести никаких парадов. Интерестно, жалеют ли сегодня жители Orillia глядя на миллионные дома в Cabbagetown?

[Абалдуев]

С 19 Апреля 2010 года вводятся новые правила.
1. Для получения Mortgage кредита в расчетах будут использоваться только 5-year-Fixed rate. (фиксированный, пятилетний срок). Не важно если срок будет меньше или если Вы захотите взять Variable Rate.
2. При рефинансировании владелец сможет извлечь сумму до 90% от стоимости недвижимости, вместо 95% LTV.
3. При покупке недвижимости под инвестицию владелец будет вынужден заплатить 20% Down payment.
Для тех, кто собирается приобрести недвижимость для жилья, Down Payment остается 5%.

[Крылья Отча]

Я только добавлю, что эти изменения не коснутся уже подписанных договоров о купле-продаже или рефинансировании до 19 Апреля 2010. Это также не затронет уже выданные банками Pre-Approvals на мортгедж.

[Абалдуев]

Совершенно верно Слава,
пока еще есть время для того, что-бы инвестировать в недвижимость с минимальным вложением 5% Down Payment. ($)
(которые тоже можно взять в кредит :-D )

[Blak]

и как, этот новый закон может изменить ситуацию с недвижимостью? как повлияет на цены?

[Абалдуев]

На мой взгляд на цены не сильно повлияют данные изменения. Повлияет рост банковской ставки и ценных бумаг.
Пока что и то и другое неизменно, а значит будет спрос на дешевые кредиты. (Y)

[Blak]

а какой процент down payment надо заплатить при покупке, не имея кредитной истории?

[Крылья Отча]

Я согласен всё-таки больше с Gregory насчёт того, что рост был сильный за последние годы. В прошлом году вообще почти 17% ( я не дифференцирую по категориям и районам). И этот рост раздут. В основном за счёт действительно дешёвых кредитов. При таких процентах, как сегодня, многие смогли взять кредиты на покупку жилья, к которому раньше даже не приценивались. Отсюда опасения и на правительственном уровне с 19 Апреля вводят ограничения на потолок ссуд, гарантированных государством. То есть на те ссуды, default которых застрахован или на которые вносили меньше 20%. Главное изменение, что расчёт теперь будет на фиксированный процент.
Какие последствия? Это и плюс налог HST могут охладить рынок.И уже последние прогнозы таковы - 2010-2011 год рост 5.4%. А вот уже 2012 год - рост 1.5% всего.

[Крылья Отча]

Насколько логично и и оправданно будет ждать ещё два года, чтобы за это время жильё подоражало "только" на 6.9% каждый решает самостоятельно. Для дома в 450 тысяч долларов это может составить почти 30 тысяч роста за ближайшие 2-2.5 года.

[На Память]

Слава, ты уверен что это не коснётся Preapproved MTG? CMHC и GE не дают формального разрешения на PAM, только на subject PPTY, то есть получается, что надо получить разрешение на какую то PPTY. Очень бы хотелось что бы ты был прав. Ты где нибудь читал что down PMT for conventional MTG возвращается к 25%? Очень интересно как
можно доказать, что покупают rental PPTY , a ne primary .

[Крылья Отча]

Это не коснётся уже Pre-Approved Mortgages и я читал об этом на сайте Министерства Финансов. Дальше DownPayment на жильё для инвестиции будет 20%.

[Абалдуев]

Юлия, при отсутствии кредитной истории минимальный Down Payment cоставляет 30%.
Хочу высказать свою точку зрения на счет предположений Грегория "как только процент начнет подниматься на рынке появятся много домов и цены упадут процентов на 30-40%. много людей понакупили домов (я не говорю о спекулянтах) а платить за них чем дальше тем будет тяжелее"
Как только поднимется процент, рост цен на недвижимость замедлится из-за падения спроса, а не из за увеличения предложения. Те кто уже заключил договор на 5 лет под низкий процент будут в безопасности от роста процента если только условие Mortgage кредита не будет Adjustable Rate(таковых очень мало). Во всех других случаях с новым рыночным процентом людям придется столкнутся только через 5 лет, когда придет время Renewal.

[Абалдуев]

Здравствуйте Лена,
доказывается очень просто, если у Вас уже есть недвижимость, в таком случае вторая недвижимость будет расcчитываться как Investment. Вы не можете быть прописаны по двум адресам одновременно. Иными словами если Вы не планируете проживать по данному адресу то это Investment.

[На Память]

Спасибо, Слава. Я задала тот же вопрос своему Legal Department, до сих пор жду ответа. То есть если мой клиент получил разрешение на ПАМ 18 Апреля на 95%, у нас есть 180дней и в октябре 2010 CMHC or GE дадут финансирование по старым правилам?
Дима, не все так просто. Люди меняют статус квартир очень часто. Клиент живет по определленному адресу сейчас, планирует downsize , купить другую квартиру, сдать первую, а может не сдать сразу, а подождать, а может сдавать вторую. Это один из примеров , ситуации могут отличаться, но это далеко не black and white.
:-)

[Абалдуев]

Лена,
согласен с Вами, что ситуации бывают в жизни разные и выкручиваться приходится по ситуации. Каждый случай индивидуальный. (Y)
Грегорий, кончено раньше чем через 5 лет. Я единственное хочу разделить два совершенно разных по принципу расчета кредита. Это Variable Rate и Adjustable Rate.
Variable Rate работает следующим образом, Вы берете кредит и Ваш платеж с момента заключения договора и до конца срока (обычно 5 лет) остается неизменным. Но с изменением банковской ставки, Банком Канады (Key Lending Rate) меняется общий срок выплаты кредита (на сегодняшний день максимальный срок Amortization 35 лет). Таким образом даже если Банк Канады завтра поднимет ставку на 2% Вы все равно будете платить свой месячный платеж как и раньше.
Теперь Adjustable Rate, тут принцип простой Банк Канады поднимает ставку, сразу же поднимается Ваш платеж, но не меняется общий срок выплаты (Amortization). Так Вот таких кредитов гораздо меньше чем Variable Rate. :-)

[Blak]

сколько по времени зарабатывается кредитная история - полгода, год, два? обязательно ли должна при этом заходить зарплата?

[Абалдуев]

Что используетсядля вычисления Вашего "Credit,Beacon Score"?
1."Payment history" 35% - обозначает вовремя ли Вы выплачиваете Вашиплатежи по кредитным картам, займам или каким либо другим долгам.
2. "Amounts owed" 30% - сравниваеткакой у Вас баланс по отношению к лимиту кредита.
3."Length of Credit History" 15% - Обозначает как долго у Вас существуют кредитные счета и время споследней активности.
4."New Credit" 10% - Показываеткак часто Вы обращаетесь за получением нового кредита, а так же, как Выиспользуете Ваши новое кредитные счета.
5."Type of Credit" 10% - Рассматривает виды Ваших займов. Например: Car loans, lines of credit, и баланскредитных карт.

Источник: CAAMP & Equifax.

[Blak]

дмитрий, спасибо за ответ. а сколько по времени учитываются все эти параметры - полгода, год, два?

[Alexandr]

Дмитрий здравствуйте . Скажите , что значит пометка на распечатке с кредит бюро :"high amount of revolving accounts !" при кредит скоре в 817 и чем это плохо ?

[Крылья Отча]

Кстати, кредитная история образуется как только Вы впервые обращаетесь за деньгами в долг. Неважно за кредитной карточкой или ссудой. И на равных условиях каждый начинает с определённого высокого если не максимального балла. Потом по мере платежей и Вашего финансового поведения эти баллы могут уменьшаться.

[Абалдуев]

Юлия,
Credit Score накапливается. Он считается с начала открытия Кредитной истории и до момента запроса. (Y)
Леонид,
"High amount of revolving accounts" означает, что открыто много кредитных карт. Высокий Score - индикатор того, что человек не смотря на количество карт выплачивает их вовремя.
Есть разделение на два вида счета, "Revolving" и "Non-Revolving" Разница между ними заключается в том, что "Revolving Acc." позволяет оплатить минимальный платеж и перенести баланс на следующий месяц. "Non-Revolving Acc." должен быть выплачен сполна. ($)

[Blak]

дмитрий, спасибо за ответ, сформулирую свой вопрос по-другому. сколько времени должно пройти с момента открытия счёта и до момента, когда банк готов рассматривать кредитную историю для выдачи кредита под недвижимость - полгода, год, два?

[Абалдуев]

Юлия,
Kредитной истории должно быть больше года.
Это критерий который требуют кредиторы (Банки). Желательно иметь как минимум два кредитных счета. Например две кредитных карты. ($) (Y)

[Крылья Отча]

Немного статистики. За первые 2 недели февраля в районе Большого Торонто было совершено 3555 сделок купли продажи, что на 74% или на 2044 транзакции больше чем в феврале 2009 года. Средняя цена стала на 18% больше по сравнению с февралём 2009 и приблизилась к $ 429,997.00.
Увеличилось и количество новых домов и квартир на продажу через систему MLS на 15% и стало 6212.
С увеличением новых объектов выставляемых на продажу, двухзначный рост может стать однозначным к концу года. Таков прогноз.

[Alexandr]

Слава , может -это следствие психоза связанного с
1) изменением условий получения ссуды
2) изменением в условиях для "first time buyer "
3) введением HST с первого июля .
когда все три условия войдут в силу , вполне возможно , что и "двузначный " рост станет однозначным .

[Крылья Отча]

Совершенно верно, Лёня. ЕНо пока, так как предложение на Resale Market очень скудное, многие кто хочет приобрести недвижимость обращает свои взоры к новым домам от строителей. Вчера кампания H&R открыла продажи таунхаусов по цене от 422 тысячи за 1550 кв.фт. Из 58 домов выставленных на продажу к вечеру были проданы 55.
Конечно, эта истерия пройдёт, но только когда активно люди начнут выставлять дома на продажу. Рост уже пошёл. Посмотрим как рынок поведёт себя весной.

[Абалдуев]

Юлия,
пока что изменится только процент по которому рассчитывается Ваша возможность владения кредитом.
Одним из критериев является расчет соотношения вашей зарплаты с расходами по недвижимости.
Чем больше процент на кредит при расчете месячного платежа тем больше будет расходная часть по недвижимости.
Сейчас в этих расчетах используется процент трех годичного фиксированного срока, то есть 3.50%.
С 19 Апреля будет использоваться пяти летний фиксированный срок, который на сегодняшний день составляет 3.89%
Иными словами сумма максимального кредита будет немного меньше если зарплата не изменится. (Y)

[Blak]

дмитрий, а процент, который указан вами можно оспаривать? да и чем меньше процент финансирования от суммы недвижимости, тем лучше должны быть условия кредита. я понимаю,что это средний процент на рынке, но, допустим, в Израиле опытный клиент всегда торгуется о проценте, получив предложения от разных банков. можно ли торговаться в Канаде? ($)(hu)

[Абалдуев]

Юлия конечно же можно, нужно !
Но я о рыночных процентах не говорил, я говорил о так называемом "qualifying rate". Если по расчетам "qualifying rate" Вы проходите, то можете выбирать любой процент. С банком уже торгуйтесь за процент который будет у Вас в договоре. Проще это сделать через брокера.
Я например что-бы перебить предложение банка сразу предлагаю более низкий процент. :-)

[Агапеев]

Существует ли в Канаде такое явление как ????? ??????
В последнее время в Израиле ето превратилось в довольно популярний метод приобретения жилья в новим доме.
Для тех кто не в курсе объсню как ето работает:
1. Глава группы формерует группу людей заинтересованных преобрести новую квартиру в определённом раёоне.
2. Группа соберает начальную сумму (~20-30% от стоимости квартиры) на преобретение земли на которой будет стоять дом.
3. Сами подберают архитекора, подрядчика и т.д. и строят дом.
В конечном итоге получается примрено на 15-20% дешевле обычнго способа.

[Крылья Отча]

Это вполне может быть и в Канаде. Определённого названия для такой покупки я не встречал, но многие объединяются и начинают с поиска лота - участка земли. Или находится такой участок вакантный под застройкуили покупается дом под снос на достаточном участке земли. Часто можно видеть как на местестарого дома, стоящего на приличном куске земли , вырастаютнесколько (от 4-х) таунхаусов. Проблема что найти участок по хорошей цене, чтобы потом оправдать severance - разделение на несколько, становится всё труднее в Торонто.Цена на участки земли во многих районах города очень сильно выросла и поэтому после строительства выгода уже не так очевидна. Но можно попробовать. Минусы ещё как и в любом партнёрском бизнесе - это же будет группаинвесторов.

[Крылья Отча]

OFFICIAL OPENING OF THE NORTH THORNHILL COMMUNITY CENTRE
AND DISTRICT PARK

SUNDAY, JUNE 20, 2010
2:00 p.m. to 5:00 p.m.
North Thornhill Community Centre
300 Pleasant Ridge Avenue
Thornhill
Я думаю что тем кто живёт в Thornhill Woods или думает о жизни в этом замечательном районе - стоит придти посмотреть. Лучше с детьми. Похоже, что действительно это может стать настоящим центром общинным и районным.
Мы, кстати, могли бы там и встречи иногда организовать. Там будет и программа в день открытия.

[Крылья Отча]

Поздравляю Всех с наступающим Новым 2011 годом! *Желаю всем исполнения желаний, здоровья, счастья, отличного настроения и , надеюсь, что вызову улыбку если спою Вам переделанный мной куплет *из знаменитой новогодней комедии : *
************************************************** *****************
Если есть взнос 5 процентов,
И Вы ещё платите рент?
Звоните скорее агенту!
Если у Вас, если у Вас, если у Вас есть агент!
Есть свой агент!
Жильё, я согласен с Вами,
С годами растёт в цене,
Думайте сами, решайте сами,
Но лучше звоните мне!
Лучше звоните мне!

[На Луне]

Bukvalno vchera govoril s morgage agentom kotoriy mne obiesnil chto esli ya hochu kupit dom za XX dolorov to u mena 2 varianta poluchit dengi. 1. Godovoy dohod bruto semii doljen bit primerno 20% ot ceni doma. 2. Ili Down payment 35% ot ceni doma. Esli ktoto mojet oprovergnut ili podderjat etu informaciu budu rad uslishat.

[Крылья Отча]

Алекс, самое главное, если первый взнос меньше 20%, это получить страховку на мортгедж от 2-х кампаний в Канаде: CMHC or Genworth. Проверьте с финансовым консультантом условия программы New To Canada (Genworth Financial). Основное требование - 3 месяца Full Time Employment.

[Ofi Gela]

Недвижимость.
ВСЯ Территория Квебек.
Предлагаю помощь по приобретению и продаже любой Недвижимости: Домов, Квартир, Земли, Бизнесов и Бизнес-Помещений в Kанаде по территории Квебек (включая Монреаль и окрестности). Имеется Квебекская лицензия по работе с недвижимостью.

*


Звоните на сотовый: 514-716-6501 Ирина Арнаутова. * irina.arnau@gmail.com
*



Бесплатная помощь для покупателей недвижимости. * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *Oчень выгодные условия для продавцов, Бесплатная оценка недвижимости.


Irina Arnautov Real Estate Broker from Proprio Direct Inc. 514-856-4444. * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ************.propriodirect.com/en-ca/Proprietes-a-vendre.aspx?sm=G&agt=100314

[IGORYK]

Слава! Поздравляем с выходом на первые обложки передовых журналов. Мои знакомые передают тебе большое спасибо за поиски и помощь их первого "схирутного" и второго купленного домов. Чего на рынке происходит? Цены когда вниз пойдут? Или не пойдут?

[Крылья Отча]

Привет, Дима. * *А я тебя в свою очередь поздравляю с получением лицензии мортгедж агента я так понимаю на все виды финансирования. * Можно я как в Одессе - вопросом на вопрос к тебе? * А сколько времени будут держаться такие низкие ставки на мортгедж? *

Аксиома в Канаде ,да и не только, проста: *когда процент на мортгедж идёт вниз - цены на недвижимость растут, и когда интерес на мортгедж поднимается - цены на жильё снижаются. Так вот похоже, что ещё 1-2 года а может и дальше никто не собирается сильно тревожить процентные ставки и , учитывая иммиграцию и другие факторы , вряд ли цены начнут серьёзно снижаться. *
У меня другая интерестная новость. Вчера по всем районам Большого Торонто отменили бывшие много лет цифровые названия для районов и ввели названия собственные. *Например, Dufferin Hill принадлежал к району N08 а Thornhill Woods к N03. Теперь эти районы будут называться одним названием Patterson с границей по Teston Rd on North, HWY7 on South, Peter Rupert on West and Bathurst on the East. *Я взял этот район для примера так как здесь много наших.

[Крылья Отча]

И так по всему городу и окраинам. *Пожалуй кроме центра. *South Richvale, North Richvale, Bathurst Manor, Maple, Concord, Mill Pond, Newtonbrook etc. * Мы теперь будем привыкать к таким собственным названиям разных мест города. *
Кстати, границы тоже изменились. *Теперь Maple это только западнее Peter Rupert и на восток от Jane. *Vaughan Mills и Canada Wonderlands - отдельные районы.

[IGORYK]

Банки и Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) прогнозируют подъём прайма к концу 2012 года на 1.5%. Т.е. если такой подъём произойдёт, поиск лучших процентов для Variable станет около 3.5%(сегодня 2.2%). Постоянные проценты на мортгэджи на связаны а праймом, но подъём также ожидаем до в среднем 5%(сегодня можно закрыть на 5 лет под 3.57%). Как говорят в той же Одессе: "Будем посмотреть как это отразится на ценах".

[IGORYK]

Кстати в связи с новыми изменениями на сайте, слышал агенты имеют некоторые проблемы. Держись, Славка!

[MelocotoN]

Слава, 19 июля Банк Канады обьявляет процентную ставку , можешь ее оставить без изменений ?
Я знаю, у тебя там связи наверху.

[Крылья Отча]

Павел, дорогой, конечно могу. Для этого мне нужно будет сделать всего один звонок. Тебе! * Ты же в банке работаешь, причём на самом верху. На Bay Street! :-)
Кроме шуток, расскажи какая тенденция. Твои прогнозы, Павел?

[MelocotoN]

Слышал что будут поднимать на +.25% 19 июля, если сможем удержать на том же уровне то подымут 7 сентября если и там устоим то 25 октября или 6 декабря нам уже непродержаться. Конечно многое зависит от наших южных братьев и если демократы с республиканцами не договорятся до 2 Августа и США дефолт- тут уже я бессилен и можешь мне не звонить.
Лучше Слава скажи , как ты думаешь, на сколько квартиры в Торонто подешевеют и за какой промежуток времени, если прайм будет , скажем 4%.

[Крылья Отча]

Давай с тобой посчитаем на конкретных цифрах. *Но грубо, без сложных процентов. *Если прайм вырастает вместо 3-х на 1 процент и становится 4% и соответственно процент на ссуды (мортгеджи) увеличится на 1% то выплата за мортгедж в 350 тысяч долларов *увеличится на 180 долларов в месяц. *Насколько такая разница может охладить срос? *2-3%. *Может быть. Прайм ещё несколько лет назад был 5% и выше. *Цены были конечно ниже чем сегодня, но согласись - всё сбалансировано. *Низкий процент - цены выше. И наоборт. *Экономисты это знают как .знают и то, что новое строительство и ввод нового жилья даёт большое количество новых рабочих мест как никакая другая отрасль. *Поэтому я думаю что если и поднимут процент то по 0.25% *на 1 - 1.5% *за ближайшие 2 года.

[IGORYK]

Слава! На сайте MLS произошли изменения. Агенты жалуются, что багов много после того как новая версия вошла. Ты не заметил?

[-eleven]

Ребята если баги -это ко мне. Помочь не помогу, но послушаю с удовольствием: именно баги и дают нам, бедным программерам , зарплату! Ну а мы отстегиваем ее агентам по недвижимости и брокерам, которые жалуються на баги в МЛС ... ну вы меня поняли! Я, кстате, web программером работал до приезда в Канаду.
о насущном: прочитал в лифте сегодня: зеленые объявили что ожидают понижения цен до 10% в ближйшие 2 года. Для тех кто не понял,зеленые- это банк ТиДи.
Ненавязчивая реклама в теме о недвижимости: жена открыла блог, заходите и хвалите: *********nataly-designs.blogspot.com/

[Andrew]

Я тоже в лифте на стенке слово прочитал.Посмотрел вниз-,на пол,-нету!!!Опять обманули,политики.
************************************************** ***********************************
Я в ТД ссуду брал в1999 ,на бизнес. 8% годовых. А потом(в 2002) % прыгнул на 19% и ничего им за это не было. потому что я не прочел очень мелкий шрифт на 1435 страничке договоре.
Ты им не верь. Они же ссуды выдают под СВОИ дома.(а мы там живем и моргич платим). А зачем переплачивать за дом,который в ИХ понятии упадет в цене,кто нибудь то и бросит его, а они в убытке. ???????????

[MelocotoN]

У зеленых (TD) опять outlook поменялся, теперь уже никаких повышений в процентной ставке не предвидется до Марта 2013, и вообще все их прогнозы меняются очень быстро.
Слава, какие твои прогнозы на рынки жилья всвязи с новыми тенденциями *(стабильности в %)

[MelocotoN]

********ca.finance.yahoo.com/news/TD-sees-slow-growth-no-Canada-reuters-3193789306.html

[Крылья Отча]

Павел, я не хотел бы сообщать новости, которые напрямую связаны с твоей работой, но увольнения в банках в Америке и Европе очень серьёзные. Разные причины, но все прогнозы показывают что экономика буксует. * Как реагируют банки в Канаде ? *Как всегда по проверенным учебникам *- *понижают discount на мортгеджи с плавающим процентом. *То есть ещё пару недель назад скидка с прайма доходила до 0.8 -0.85. *Сейчас скидка сокращают до 0.5. *
Проверьте в банках. * Почему сокращают скидку? * Павел ты думаю объяснишь более правильно но мне кажется, что ввиду опасения что экономика может серьёзно замедлиться , то и прайи может пойти вниз. *Поэтому сокращается скидка. *Было же время пару лет назад, когда мортгеджи с плавающей ставкой были 1.5% (Прайм -0.75)Центральный банк Канады говорит, что изменений в процентных ставках не предвидится . *Вывод - *пока процент на мортгеджи и ссуды низкий, цены будут расти или по крайней мере оставаться в сегодняшних пределах.

[-eleven]

Или другое объяснение-экономика буксует, и вероятность того что поднимут ставку низкая - вот они хотят больше заработать. Конкурирующие фирмы В ОДИН ДЕНЬ подняли ставки. Совпадения случайны, картель не просматривается...

[aos]

не знаю где что буксует, но у нас на улица в вудсе продали дом на 100 штук дороже чем год назад. сумасшествие какое то, хотя конечно раён классный бесспорно

[Крылья Отча]

Процитирую одного из своих недавних клиентов, который простыми словами объяснил то что происходит в Thornhill Woods и вокруг - "очень многие хотят купить недвижимость именно в этих 20 квадратных километрах"

[gainst]

Это совсем не сумашествие ,ето то что движет рынок : Two forces - greed and fear. Цикл порядка 30 лет

[Крылья Отча]

Поздравляю всех с праздниками. *Shana Tova ! * Тем кто ещё в Израиле - мирного и спокойного года, а тем кто уже здесь - радости и благополучия.

[Крылья Отча]

Возможно это не будет новостью для многих но на всякий случай сообщу, что в государственных школах (Elementary Public Schools) введены и действуют с 2010 года группы JK - Full Day *Junior Kindergarten. Группы полного дня для детей 4-х *5-ти лет. Причём подготовка к школе ведётся полностью квалифицированными и сертифицированными учителями Онтарио. И полный день!!! * Какая связь с недвижимостью? *Прямая. *Для только что приехавших да и в первые годы жизни это огромная помощь. * Думаю что те у кого дети в приблизительно этой возрастной категории будут выбирать место жительства с учётом этих школ. *Эта программа пока работает не во всех школах и не все школы имеют одинаковый рэйтинг. Как их найти? *Пишите я Вам помогу с поиском. *Есть школы в которых эта программа начнёт действовать с 2012 года с Сентября.

[Крылья Отча]

Теперь смоделируем *Case Study. * Вы ищете квартиру в рент или покупаете *дом. *У Вас дети 4-5 ти лет. *
1. Находим дом, квартиру.
2. Проверяем школу и есть ли в ней эта программа Полного Дня.
3. Проверяем рэйтинг школы.
Порядок поиска можно поменять на обратный.

[Крылья Отча]

А вот и организация (не коммерческая) на сайте которой можно найти рэйтинги элементарных и средних школ по Онтарио.
***********.fraserinstitute.org/ На этом сайте Вам нужно зайти в Report Cards дальше найти школу по району и выбрать или начальную или среднюю школы.
********ontario.compareschoolrankings.org/elementary/Default.aspx Если будут вопросы - пишите или сбросьте улицу и я Вам помогу с границами и рэйтингом школы.

[Крылья Отча]

А вот, например, список 37 школ Региона Йорк (York Region) где эта программа уже действует. Посмотрите внимательно на критерии. ***********.yrdsb.edu.on.ca/page.cfm?id=S00000103 Внизу на сайте написано что к 2015-2016 годам эта программа будет распространена на все практически школы по Онтарио.

[-eleven]

пару копеек в копилку: в школе в р-не Даффрин Хил группы полного дня *с Сентября 2012. А цена платного садика при нашей школе - 750 в месяц, садик в самом здании школы.

[АвторКама]

что такое <span class="Apple-style-span" style="color: rgb(102, 102, 102); font-family: Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 11px; font-weight: bold; line-height: 13px; background-color: rgb(255, 255, 255); ">Bedroom Basement Apartment

[-eleven]

это вопрос к Славе, но я бы понял что это 1 бд квартира в бейсменте .Бейсмент это по русски (вспомнил!!!)- бельэтаж! Она необязательно вся под землей. Достаточно если пол на 10 см ниже уровня земли.

[Крылья Отча]

Квартира может быть и над уровнем земли если она находится в Walk Out Basement ( этаж на уровне земли с выходом на поверхность) *или может быть L/O Basement - Look Out Basement ( этаж на уровне земли только с видом на поверхность, но без выхода.)

[Крылья Отча]

Димка, дорогой, привет, *я наверное с Сашей соглашусь. *Bank of Montreal *сделал прогноз о возможном уменьшении ставки на 0.5 процента. *Значит наше объяснение *почему уменьшили discount на мортгеджи с переменным процентом правильное. *А тогда следуйте аксиоме. *Чем ниже процентные ставки, тем выше цены на жильё и наоборот, чем выше интерес, тем ниже цены .
Вот, например, совсем недавно закончилась предварительная продажа кондо World on Yonge (через агентов). * Кто мог подумать что паркинг на Steeles не будет включён в стоимость кондо а будет продаваться по цене 28 тысяч долларов. *Понятно в DownTown но вот уже и в наших краях. *Сама же стоимость кв.фт. примерно $ 515-530.00 без парковки.

[-eleven]

Слава, это я повторил вашу мысль. Но приятно что вы все еще с ней соглассны!
Про паркинг в кондо - просто...совсем обнаглели!!!!

[На Краю Света]

v raione GTA . ia jivu v north york. posovetyite haroshavo maklera katori razberaetsi v novih proektah (dom, townhous.....ne condo) .

[Tatch]

ответил другу jenia firdman
Жень, а чего советовать, вы внимательней посмотрите эту темку, именно он тему и открыл :)

[bonifacii]

--.Бейсмент это по русски (вспомнил!!!)- бельэтаж!--

basement - это полуподвал, а бельэтаж - это высокий первый этаж (если мы не о театре :))

[Лебедь]

Это что? По страницам "Вокруг Смеха"?
Женя, это я шопотом по секрету: Все маклеры одинаковые плюс минус... а вот добросовестеные немного если не еденицы.
Намек: Посмотри внимательно кто открыл эту тему.
;-)

[Eva]

не соглашусь. Дествительно, маклеров много, но очень важно чтобы маклер был ПОРЯДОЧЕН. Кто открыл тему-не важно. Важно, какие рекомендации дают соществующие в реальности люди.

[Крылья Отча]

Абсолютно согласен, Ира. Для меня открытие темы о недвижимости было и есть возможностью быстрой обратной связи с теми кому это интерестно. Кстати, помимо этой темы я веду и группу Недвижимость Торонто. Группа раньше была закрытая - теперь открыта. Поищите в группах или заходите с моей страницы.

Агентов только русскоговорящих в Торонто более 500 человек.
А ,вообще, агентов имеющих лицензию в GTA, больше 32000. Из них прмерно только 10% проводят больше 2-х сделок в год! И кстати, рекомендации от них Вы можете тоже получить разные, как правильно заметила Ира. Никто, даже самый лучший профессионал из этих 32000 не сможет и не может принять за Вас решение. Как и в любой другой профессии. Я уверен, что найдутся врачи, которые один и тот же диагноз будут лечить по разному. А вообще, эта тема как и группа мне лично дали ошеломляющиий успех за время что я её открыл и я всегда знаю и помню что обязан этим Ираильтянам в Канаде. Потому что люди такие классные - открытые, легко идущие на контакт. Практически все с кем я имел и имею дело сейчас.

[Alexandr]

Слава -вопрос . При покупке дома от билдера большинство компаний дают причитающиеса риэлтору проценты , если клиент , пусть фиктивно , но пришел с агентом . И так-же не дают ничего , если клиент пришел без агента . Вопрос - возможна ли комбинация "поделить" этот процент между клиентом и риэлтором или риэлтор может пострадать от этого ( с точки зрения налогообложения или этики или еще чего-либо ) ? Я говорю именно о тупом дележе коммисионных риэлтору от билдера , ибо клиент сам нашел проэкт и риэлтор в принципе не прилагал усилий . Поскольку строящийся дом пойдёт на инвестмент то варианты типа полученный риэлтором upgrade и т.д. - не интересны *.

[Крылья Отча]

Лёнь, RECO - Real Esate Council of Ontario ( Вышестоящая на уровне провинции организация регулирующая дятельность реэлторов ) *разрешает реэлторам поощрять своих клиентов так как они посчитают нужным. Подчёркиваю СВОИХ!!! *ТО есть в связке Реэлтор - Клиент. * Могут быть и бонусы, и Cash back, 9 с половиной ночей в Лас Вегасе и т.д. *Всё соответсвует Code of Ethics. *Реэлтор может вернуть комиссионые от билдера или их часть по Вашей договорённости официально чеком на Ваше имя и тогда первый will write it off the Tax, *а второй will declare it as an income. Сегодня есть билдеры которые предлагают анетам действительно выгодные *условия. *И Леня абсолютно прав, чем идти одному к билдеру и терять значительное вознаграждение, возьмите с собой агента , который может сэкономит Вам не просто Upgrade a реальные деньги.

[Крылья Отча]

Есть несколько замечаний. *Билдеры выплачивают комиссионые ступенчато. *Часть платят вначале а могут заплатить , вообще, в самом конце , когда объект не только построен, но и официально сдан и зарегистрирован. *Но в любом случае, это лучше для Вас, чем идти одному и тогда билдер оставляет себе всю сумму. *Ладно, если бы билдер снижал цену на сумму комиссионых. Но, увы.
На рынке Low Rise *(очень мало), практически нет сегодня билдеров кто поощряет агентов. *А вот на рынке High Rise Condominium подовляющее большинство с нами работает.

[Крылья Отча]

Единственное с чем я не очень согласен, Лёнь, что клиент сам работает. *Работать должны они в паре, (для Танго нужны двое).
Например у агентов есть *доступ к отличной software application - ***.realnet.ca *c мгновенным поиском новых домо и кондо , ценой, просмотром кто из билдеров предлагает какие льготы и так далее.

[Ангел Красоты]

Здравствуйте,Слава.Вы работаете только в Торонто? Случайно с Манитобой не работаете? Спасибо.

[Крылья Отча]

Проходит год – запомнятся моменты,
Как обещал, что классный дом найду,
Жду приглашенье другу и агенту
На новоселье в следующем году!

Мирного неба всем за горизонтом,
Всё, что себе хотите пожелать,
Пусть говорят везде: «Слава Торонто»!
Когда со Славой будут покупать!

[анастасия]

Добрый день, форумчане. Может кто-то может подсказать как можно снять жильё в Торонто, ещё будучи в Израиле к началу июня. К кому можно обратиться? Едем с 2 детьми, хотелось бы приехать в свою квартиру, а не теснить друзей и родственников. Заранее спасибо.

[Ciel-fake]

Рекомендую Вам обратиться к Славе Рыжикову, здесь есть рекомендации от многих кому он помог. Удачи Вам!!!

[Tatch]

точно, как сказал Боря, именно Слава полтора года назад нам в этом и помог, так же ехали с 2 детьми и хотели в свое жилье ехать. не смотря на разницу во времини (7 часов), ему удалось это сделать на высшем уровне

[Andrew]

Один из моих жизненных принципов: "не давать комлиментов".Пытаюсь говорить фактами....
ФАКТы:
Слава Р.
1.НИ РАЗУ не просил меня замалчивать проблемы
2.НИ РАЗУ не произнес сактраментальной фразы "Будь осторожен в выражениях- у меня " First time buyers"
3.Ни разу не ввязался в спор о наличии проблемы со словами "да у меня дома(или у всех дома) такаяя проблема есть , и не надо обращать на нее внимания.
************************************************** ************************************************** *8
СЧитаю своё мнение о агенте весомым т.к. официально являюсь Независимым (от агента) инспектором (одним из 3х в Онтарио,из 2500 инспекторов)
У Славы редкая натура для агента по недвижимости... Он не пытается РРРРРРРРРРРРвануть денег и смыться. Tаких всего 5-7% по моим наблюдениям( от национальности,или родного языка не зависит).