Недвижимость Торонто и окрестностей
 

Всем большой привет и я бы хотел поделиться наиболее интерестными короткими новостями о недвижимости.
Занимаясь этим профессионально я бы хотел увлечь всех эклектическими по содержанию и повествовательнымипо жанру рассказами обо всём, что связано с недвижимостью в Большом Торонто. Не предполагаю сильной дискуссии, а именно повествование новостного характера. Для меня - аудитория и может быть работа в будущем, а для Вас, надеюсь, полезные и интерестные сообщения.

Передо мной лежит карта нашего города с 40 летней историей сравнения скорости роста недвижимости по отношению к инфляции. Для сравнения взяты 2 точки в 1969 и 1989 годах, как раз на пике перед очень сильной коррекцией. Сравнение ведётся по 43-м районам города Торонто и GTA. Факты на первый взгляд удивительные. Есть районы, которые за 20 лет взлетели на более чем тысячу процентов, и есть районы, которые с трудом догоняют инфляцию. А инфляция за 20 последних лет составила 54%. Так вот 40 из 43 районов за 1989 - 2009 годы инфляцию не догоняют, но за 40 лет обгоняют многократно на сотни процентов. Вывод - даже 20 лет для недвижимости срок недостаточный. Карта очень интерестно и наглядно объясняет динамику изменений в ценах с недвижимостью и фактором времени. Пишите мне лично , кто заинтересуется посмотреть и я вышлю. Карта в формате PDF.

Увидев лица удивлённые, Я предложил эксперимент -
Забудьте про комиссионные,
Потом решим какой процент!

Тема конечно очень интересная и октуальная, хотя честно говоря что такое инфляция 54% за 20 лет не очень понял. Я себе представлял где то грубо 110% за тот же периуд времени. Если взять условно в среднем 3% в год то с учетом сложного процента за 20 лет должно получится ну никак не меньше 120% . Может я что то нетак понимаю ?

Привет, Миша
Вообще-то мы недалеки друг от друга в цифрах. Но я готов дать точный и очень интерестный всем ответ.
***********.bankofcanada.ca/en/rates/inflation_calc.html

Это ссылка на калькулятор инфляции Банка Канады. Подставьте в формулу калькулятора вместо 1914 года - год 1989 и увидите уровень инфляции за 20 лет. Кстати очень интерестно увидеть и CPI - потребительский индекс.
За 20 лет инфляция действительно 54% с годовым средним уровнем 2.21%

Привет!
интересние данние конечно;-)
а в других гарадах инфлаци больше наверно(dt)

Привет, Женя

У меня нет, к сожалению, данных по другим городам.Есть только карта развития районов Торонто. Но ,кстати, инфляция взята в среднем по стране.

а как пожевает квартирный вопрос в последние врема
продажа здача квартир ?
пытаусь сравнить с тем что у нас в Израеле

Многие пытаются сэкономить на комиссионных агентов и выставить дома самостоятельно. Все обратили внимание на аббревиатуру FSBO ( For Sale By Owner) или как её расшифровывает другая сторона медали ( агенты и брокеры, например ) как Fastest Source of Business Opportunities. Потому как рано или поздно, но более 85% таких попыток всё равно заканчиваются работой с агентом. Почему?
Основные причины:
1. Нет полноты картины и точных данных.
2. Сложный набор бумаг, которые нужно подготовить к адвокату и регистрации.
3. Слабый маркетинг.

Вообщем, сомнительная это экономия. Спросите и других агентов. Если бы в Канаде всё было так просто, эта профессия не была бы одной из самых регулируемых.
Кстати , при покупке Вы не оплачиваете услуги агента и даже можете провести весьма удачные с ним переговоры о различных бонусах.

А вот и задачка со звёздочкой для всех. Challenge как в школе.
Что такое " Phantom Mortgage " и чем он нам грозит?
Поузнавайте, а я потом напишу ответ.

Phantom mortgage-если я правелно понял то:
Есть банки которие вобще не хотат давать ипотеки,займы(баятса:-S ) но закон абьзывает, итогда банки прибегаут к "уловкам" как Phantom mortgage (fr)
чем гразит ето заёмщикам? :'(
например: government решил облегчит участь заёмщика и пытаетса заставить банк пересмотрет условиа ипотеки -банк может (не подченитса) обойти ето требование.

Что касаетса *For Sale By Owner то в Израели етот вопрос очень важен.
потому что при покупки квартиры лучше обращатса к адвакату.
Обычно агент по недвижимости и одвакат работаут разделно и вапрос становитса платит толко одвакату * *
* * или
одвакату+ агент по недвижимости
агент по недвижимости получает 1%-2% от сделки($)
инагда агент может взать 1%-2% от сделки как с владелца квар. так и спакупатела

а если агент сможет продат квар. подороже тогда дополнителние %
Поетому кагда звонят насчот квартиры в 95% первый вапрос через агента или без. :-D

ny vopervux na4nem s togo 4to nevsegda kogda obrashiaeshsia k maklery to eto vuxodet daroje 4em eslibvu nashli sami jelaemoe jule. est inogda kogda makler podsuraet zdelki i xo4et tolko zarabotat i rabotaet adnarazava. a te kto xotiat 4tob klientu vernylis i posavetuvali vas dalshe rabotayt na sovest.

Gregory, в Канаде как раз с риэлтором будет меньше подводных камней. Тут система не такая как в Израиле. Есть люди которые продают дома сами, но покупать лучше с риэлтором. В большинстве случаев вы даже не имеете права зайти в дом на продажу без посредника. Даже если вы хорошо разбираетесь в домах, вы можете не знать многих вещей, например, что дом выставляется на продажу уже не в первый раз и там проблемные соседи. Или угловой дом, продаётся летом, а осенью оказывается что возле него School Bus Stop и два раза в день возле вашего дома будут крики и стоптанная трава. Всё это учесть не возможно, а хороший риэлтор должен всё это знать. Тут вообще олам катан и риэлторы вряд ли будут вас обманывать. Им репутация важней.

Информация без агента доступна в очень ограниченном объёме. Например разница в точности информации между Public Realtor.ca и агентской базой Torontomls.net как минимум 48 часов. Это существенно.
Жанна отметила несколько супер важных отличий, но Вы без агента даже цену продажи или покупки установить правильно не сможете. Ошибка здесь в ту или иную сторону чревата большими убытками. Outcome - или overpriced или underpriced. Агент может показать историю продаж, район - является ли он депрессивным. Кстати, достаточно одному дому по причине финансовых трудностей быть выставленным на продажу значительно ниже соседей и Ваш микрорайон может потихоньку скатится в депрессивный. Агент и здесь может поправить ситуацию.
А как Вы справитесь без агента если вдруг началась bidding war на Ваш дом? Как Вы без знаний проведёте эту ситуацию?
Хорошо, а как участвовать в такой Bidding War ситуации если Вы покупаете без агента?

Несколько слов о Phantom Mortgage. Это будет интерестно тем, кто покупает кондо от строителя.
Phantom Mortgage или Phantom Rent - это Occupancy period когда Вы начинаете жить в кондо, но Ваша квартира ещё не зарегистрирована. То есть уже сдана Вам, но прав на неё у Вас ещё нет.
И здесь Вы начинаете платить своего рода рент девелоперу за право жить в Вашей квартире.
Кстати это всегда написано в договоре и агент Вам может подсказать и объяснить.
Сколько это стоит? Это процент на баланс Вашего мортгеджа, плюс кондо Fee, плюс таксы.

У Владимира Высоцкого есть замечательная песня
" Мой друг уехал в Магадан"
А это моё поздравление другу. Надеюсь, что вызову у всех улыбку. Из-за ограничений на количество текста разместил в двух сообщениях. Я обожаю район Richmond Hill - это только пародия!!!

Мой друг уехал в Ричмонд Хилл,
Снимите шляпу, снимите шляпу.
Свой дом на севере купил
Он по этапу , он по этапу
Вроде не очень далеко
Но без машины не легко
Там нет метро и ТИ ТИ СИ
Только такси только такси
Быть может кто-то скажет вслед
«Как так собраться и так сорваться?
Там никого из Русских нет
Одни Канадцы одни Канадцы.»
Ответит он « Не верь молве
Их там не больше чем в Москве.
Вам кто-то чушь наговорил
Про Ричмонд Хилл про Ричмонд Хилл.»

Не то чтоб мне район не мил,
Где Ями Маркет Где гастрономы?
Но я не еду в Ричмонд Хилл
Бросив знакомых, бросив знакомых
Я буду петь под струнный звон
Про то как счастлив в доме он
И сколько денег заплатил
За Ричмонд Хилл за Ричмонд Хилл.
Мой друг уехал в Ричмонд Хилл
Теперь надолго теперь надолго
А кто посредником то был
Вроде бы Олга вроде бы Олга.
Когда и я буду без сил
Уеду тоже в Ричмонд Хилл
Сожгу последние мосты
Также как ты мой друг как ты!

Слава а можно несколко слов о аренде (rent)
как лучьше?
и может какието подводние камни?

Женя, что именно тебя интересует про аренду в Канаде?
Есть возможность снять самостоятельно квартиры в многоквартирных домах и здесь тебе не нужна помощь агента, разве что опосредованно. То есть совет с местом, транспортом, информацией на наиболее удачные сайты.
Ещё можно воспользоваться помощью агента и снять жильё через систему MLS ( multiple listing service). В этом случае агенту выплачиваются комиссионные сдающей стороной. Так можно снять кондо, дом, таунхаус. Вы даёте offer for lease сроком на год или больше. Кстати Vacancy Rate именно в Торонто значительно уменьшился. Примерно с 3.0 до 2.1 ( Процент всех сободных квартир ( not rented) к общему числу квартир на съём в данное время.
Экономическая ситуация естественно повлияла на то, что V.R. в Торонто упал.

Женя. Должен вас разочаровать но что бы вы не "купили" ето всеравно рент. И будет рентом пока вы хоть одну копеику ипотеки должны банку. Человек которыи в школе по математике имел выше троики легко посчитает насколько НЕвыгодно приобретать свое жилье если нет хотябы(как минимум) 50% от стоимости *етого жилья. Многие почему то путают, не без помоши риелторов конечно, торговлю недвижимостью и торговлю своим жильем. В лучшем случае такая покупка дает зашиту собственых денег от инфляции и не более того. Поетому здравомысляшие люди, не одурманеные жадностью расценивают свое жилье в первую очеред как качественно более высокии уровень жизни. По сравнению с рентованым апартментом, жизнь в своем доме деиствительно каиф. Но каиф только в том случае если люди финансово достаточно обеспечены чтоб позволить себе ету роскош. Если затраты на дом не привышают 50% от обшего ежемесячного дохода. Иначе содержание дома преврашается в катаргу.

Я все ето к чему говорю. К тому что обычныи человек, а уж темболее емигрант приехавшии сюда в среднем возрасте покупает-продает свою недвижимость ну от силы два, три раза за всю жизнь, поетому разбивая интересы риелтора на все годы пользования етими домами получаются ничтожные цыфры, на которых економить бессмыслено. Почему люди каждыи день ходят в магазин за колбасои и пользуются услугами продовца-посредника, а не едут на завод покупать по оптовои цене или не таскают кофе в термосе, а покупают в разных кофеинях втридорога? Все говорят что рынок недвижимости держится на трех китах: локеишен, локеишен, локеишен.Я бы добавил еше три : доверие, доверие, доверие к риелтору. Причем люди заблуждаясь думают что риелтор должен хорошо и правельно купить для вас недвижимость. Ето увы не так. Риелтор ето как хорошии професиональныи инструмент......

....и как любои инструмент он имеет ценность только в толковых, грамотных руках. Он ваш сапер, гугл и консультант в одном флаконе. Но он не екстросенс и неможет заглянуть в вашу голову и посмотреть вашими глазами и перевоплотится в вашу шкуру чтоб почуствовать как оно вам будет жится именно в етом или в другом доме. От етого риелтор катается свами по многим домам и показывает вам кучу каробок, а включается в работу именно там где Вы (и только Вы) говорите ему ФАС !!! Поетому прежде чем что либо покупать вы сами обязаны до мелочеи изучить все что связано с вашим индивидуальным случаем. Зарплата, переспективы, требования к транспорту, ваше желание здавать или не здавать беисмент, и еше приплизительно две-три тысячи вопросов. Так же учитываите психологическии аспект. Вашу внушаемость, ведомость, мягкость характера. Если вы резкии человек с четким своим мнением .....

...берите какого хотите, но если увас есть уже опыт когда продовцы, пусть даже в мелочах но впихивали вам что то чего вы сами никогда бы не купили, то лучше берите такого которыи не давит, не убалтывает, у которого при первом офере не начинают блестеть глаза долларовыми купюрами, вобшем берите нормального, порядочного человека. Интеллигентность риелтора, дополнительное и очень сильное оружие против противоположнои стороны. Такои человек как правило более адекватно реагирует на ситуацию и в состоянии в нужныи момент сказать свое решаюшее слово. Вобшем мое мнение, без професионального риелтора ни в коем случае нельзя идти на такую серьезную покупку как недвижемость. Но етот человек должен быть только провереныи и предельно надежныи, такои с которым можно было бы поити не только за домом но и как говорится на медведя безбоязьненно.

....извените, даже не дочитал всех постов Михаила, потому что 3-й пост снизу от моего меня просто убил.
...извените - но это полная х....ня ! ! !
Так мог написать человек только ничедо в этом не соображающий, не имеющий своего дома или живущий вне Канады ! ! !
....покупка дома, если есть деньги на даунпеймент хотя бы 10%, уже потрясающе выгодное дело.
Во первых - любое жилье, какое не купите - квартира или дом, будет стоить приблезительно столько же сколько и рент.
Во вторых - тут вы ее хоть постепенно, но выплачиваете, рент - деньги в мусорное ведро !
...не говорю об опции - когда можно сдавать подвал и оплачивать большую часть моргича.
В третьих - если правельно купить, в нужный момент, недвизимость по большому счету всегда дорожает, не беру во бнимание данный кризис, надо смотреть вперед - лет на 10. Кто правельно подошел к штому делу , за 5-7 лет сделали миллионы.
И в последних - свой дом - это свой !

Владислав - все люди разные. Кто то 5% downpayment даст, mortgage на 35лет растянет и будет балдеть в собственном доме. А кто то ночами небудет спать пока 50% не накопит. Психология такая разная у людей.

Я никогда не смотрел на психологию, а отталкивался только от цифр и математики, ко всему надо подходить с умом.
...на3 день в Канаде я мечтал о субсидированном апартменте однокомнатном за$150 в месяц, а мой друг с ручкой и бумагой мне показал, что купив дом2-х годичный дом 1750 с.ф. с вакаут бейсментом и сдав его, я будуплатить на $100 больше, но квартирант мне его будет выплачивать. Черезнеделю купил дом, через 4 года продал его на $170,000 дороже, и 8 леткрутился в этом бизнесе, сейчас перерыв из за кризиса, отдыхаю.

...я просто не понимаю вас ! ! !
...вы что не учились в школе совсем ?
Какая разница ! пусть хоть 100 раз переплачивть !
Тут хоть дом потом останится, а сидеть на ренте через 30-40 лет заплатите абсолютно такую же сумму, только в помойное ведро, ни хрена за душой ни оставив и будите платить дальше, а у нормальных людей останется недвижимость на старости лет для детей и внуков наследство.

...П.С. я же говорил - если брать одно и тоже жилье - то рент и моргич - одинаков ! ! !
...сейчас время покупать, притом срочно !
Посмотрите на банковский интерес и низкие цены от инфляции.

Владислав, все что вы сказали, стандартныи штамп, которыи приходится слычать уже на протяжении 12 лет. Лично я о таком в Торонто не слышал чтоб за 4 года можно было зделать 170К. Разве что на бекярде нашли нефтеную скважину или стоимость дома была далеко за миллион. Но если был дом миллионик то за 4 года только интерес составил как минимум 240К при интересе в 5%. Теперь поделитесь где, за сколько был взят дом, сколько даун и под какои процент. Ето уже не говоря о вложениях в ремонты для придания таварного вида перед продажеи, не говоря о расходах на проперти такс и ютилети, которых нет в ренте и регулярном меинтененсе. А здача беисмента на мои взгляд вабше обсурд. Дом без беисмента ето кондо или комуналка, как угодно, не считая того что вы кроме основнои работы берете подработку лендлордом за которую и получаете очень скромную доплату, не считая лишних расходов на ютилити и меинтененс при наличии жильцов.

Теперь про сказку о равнои цене дома и рента. Скажу проше. При стоимости дома в 300К и интересе в 5% и при дауне в те же 5% обшие расходы на дом составят $3000 в месяц. На трехбедрумныи рент $1500. Теперь попробуите доказать мне обратное. А сеичас возьмите приметивно. Живя на ренте попробуите освободившиеся деньги вложить не в какие то рисковые акции или бизнес, а елементарно в золото. Теперь посмотрите по катировкам за последние 10 лет и вы увидете что золото подорожало в цифровом исчислении (не путать с покупательнои способностью) в 5 раз. Покажите мне хоть один дом которыи подорожал хотябы в три раза за тот же промежуток времени ? Таким образом тот кто жил на ренте ети 10 лет и покупал акции золота сегодня уже имеет не 50%, а чуть ли не на два дома. А если бы он ето делал всего 6 лет то имел бы в окурат чуть больше половины от стоимости среднеемигранского дома. А чтоб небыло вопросов, я имею дом но рассматриваю его не как вклад, а как дорогои рент в котором камфортно моеи семье.

Кстате. Через 25-35 лет вы не выплачиваете дом. Вы выплачиваете кусок земли со старои, полуразваленои хибарои (с учетом совреемнного качества строительства)Причем на етом клочке земли даже нет права быть похороненым. А уже станет ли етот загон жутко дорогим или полностью обесценится за ети годы не знает даже Настардамус.

Поздновато я подтянулся. Позиции обозначились, но думаю как в старом анекдоте с раввином. "И ты прав, и ты прав...". Мы живём в молодой стране. Мало кто наследует здесь дома как в старушке Европе по ряду причин. Ктосегодня реальный миллионер? Да любой, владеющий двумя скромными домами по 500000 каждый.Почти каждый изBaby Boomers. И сколько времени понадобилосьcколотить эти состояния на выплате домов? Лет 30.
Учитывая тупое и известное правило 72,по которому предмет увеличивает свою стоимость в 2 раза за время, равное 72/interest rate. Грубо говоря, если Ваш дом сегодня стоит 500000 , а инфляция в год 4% тодом будет стоить в 2 раза дороже или 1000000 через 72/4 = 23 года.
Итак, можно ускорить выплаты мортгеджа на 15% каждый платёж и закончить через 23 года. К этому времени Ваш дом стал стоить миллион. Или 23 года платить рент. Нетрудно доказать полную бессмысленность.

Вообще-то говоря, самый лучший пример - это наглядный пример в цифрах. Я Вам обещаю на днях полностью показать как будет расписан Ваш мортгедж. Сколько Вы заплатите банку интерес за весь срок и как скоро Вы погасите свой мортгедж. Дальше, учитывая правило"72" можно прикинуть как выстрелит в цене Ваш дом , даже при минимальной инфляции. А потом сравнить с рентом.
Кстати, а если инфляция рванёт и перейдёт на двузначную цифру. Скажем 10%. Пусть и несколько лет. Тогда учитывая правило, о котором я упомянул, Ваш дом будет расти пропорционально и спасёт Ваш Equity или Capital Gain заработанный внутри мортгеджа. У нас, у иммигрантов, нет особо вариантов встать на ноги здесь без своего жилья.

Михаил, я уже понял, что вы в этом деле полный профан, пожалуйста, не пишите тут свои мнения - вы ничего в этом не понимаете, тем более в цифрах, может вы прекрасный механниик, я в этом почти уверен, но по пожоду недвижимости - не вводите в заблуждение людей свеже прибывших, которым действительно нужен правельный совет.
Правельно - дом, который стоит $300,000 на рент будет около $1,500. Но !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Сегодня выплачивать моргич в $300,000 стоит всего $1,300 !
Плюс $50 страховка, $120 проперти такс.
Я в этом деле ( как вы в своих автомобилях ) живу !
...и знаю что почем, я не реалтор и прибыли в этом не ищу.
Просто хотелось бы посоветовать нашим соотечиственникам сделать правельный выбор.
Продолжение следует.....

...по поводу $170,000 ! - первый дом в Канаде.
...купил в 2001 году 4 летний дом, 2 этажа, 1747 с.ф. вокаут бейсмент, в Калгари за $180,000. Продал в 2005, без никакого ремонта за $345,000, купил более новый, и больше, доложив $45,000. Причем человек, который его у меня купил, продал его в 2007 за $492,000.
Второе - никто не собирается сидеть в доме 40 лет, просто надо уметь правельни продать и хорошо купить, это возможно, поверьте. За 7 лет в Калгари я купил и продал более 10 домов, на этом деньги мовно делать, поверьте.
Приехав в Канаду с $50,000 долларов, не попав в кризис, или красиво обойти, переждать его, можно за 5-8 лет очень хорошо встать на ноги.
П.С. первый дом покупал под 25% даун, сегодня мой дом без моргича почти.

Сейчас так уже врядли получится, Владислав, но безусловно, на длительный срок результат будет похожий. В те времена проперти росли на десятки процентов. Сегодня есть очень много предложений на рынке жилья и старт будет не такой как у Вас в Калгари но поверьте, со временем выгода будет очевидной. Сделать деньги на Flipping сегодня тоже можно. Нужно просто искать хорошие предложения и подождать, когда всё снова пойдёт вверх.

...об чем я и говорил.....
..но самое главное - не сидеть на ренте, если есть деньги хоть на 10% даунпеймента, и они конечно не последние, всегда надо иметь материальный запас.
Покупка нового дома связанна с большим количеством дополнительных затрат: перекраска кое где, я не говорю - ремонты, новая мебель, и т. д.
Надо подсчитать ресурсы и если есть возможность - вперед !
...чем раньше ттем лучше, сейчас самое время !

Миша, У меня готов ответ. Возможно это будет грубоватый ответ с точки зрения математики, но он будет как всегда выдержан с точки зрения формул, и не эмоций.
Попробуем смоделировать и сравнить затраты на покупку дома и рент в дальней перспективе.

Я беру дом скромный за $ 300000. Аммортизацию максимальную - 35 лет и интерес 4.5% закрытый. (Сегодня можно взять почти в 1.5 раза лучше в районе 3.0% с небольшим)
Посчитаем выплаты:платёж составит
$1,341.00 который делится на $283.00 в погашение ссуды и $1,058.00 банкупроцент. К месячному платежу добавим $250.00 таксы, и столько же счета.За 35 лет или 420 платежей мы выплатим банку $278,000.00 интерес и $300000 сама ссуда. Плюс счета ещё $ 210,000.00 Наш дом к концу аммортизации тянет уже на $788,407.00.
Это пугающая цифра. Но!!! Помните правило первокурсников экономистов "72"?