Новости рынка недвижимости Торонто
 

Поздравление другу на новоселье под песню Высоцкого
"Мой друг уехал в Магадан"
Из-за ограничений в тексте и пунктуации, разместил в двух сообщениях.
Надеюсь, что вызвал улыбку.

Не то чтоб мне район не мил,
Где Ями Маркет Где гастрономы?
Но я не еду в Ричмонд Хилл
Бросив знакомых, бросив знакомых
Я буду петь под струнный звон
Про то как счастлив в доме он
И сколько денег заплатил
За Ричмонд Хилл за Ричмонд Хилл.
Мой друг уехал в Ричмонд Хилл
Теперь надолго теперь надолго
А кто посредником то был
Вроде бы Олга вроде бы Олга.
Когда и я буду без сил
Уеду тоже в Ричмонд Хилл
Сожгу последние мосты
Также как ты мой друг как ты!

Мой друг уехал в Ричмонд Хилл,
Снимите шляпу, снимите шляпу.
Свой дом на севере купил
Он по этапу , он по этапу
Вроде не очень далеко
Но без машины не легко
Там нет метро и ТИ ТИ СИ
Только такси только такси
Быть может кто-то скажет вслед
«Как так собраться и так сорваться?
Там никого из Русских нет
Одни Канадцы одни Канадцы.»
Ответит он « Не верь молве
Их там не больше чем в Москве.
Вам кто-то чушь наговорил
Про Ричмонд Хилл про Ричмонд Хилл.»

Передо мной лежит карта нашего города с 40 летней историей сравнения скорости роста недвижимости по отношению к инфляции. Для сравнения взяты 2 точки в 1969 и 1989 годах, как раз на пике перед очень сильной коррекцией. Сравнение ведётся по 43-м районам города Торонто и GTA. Факты на первый взгляд удивительные. Есть районы, которые за 20 лет взлетели на более чем тысячу процентов, и есть районы, которые с трудом догоняют инфляцию. А инфляция за 20 последних лет составила 54%. Так вот 40 из 43 районов за 1989 - 2009 годы инфляцию не догоняют, но за 40 лет обгоняют многократно на сотни процентов. Вывод - даже 20 лет для недвижимости срок недостаточный. Карта очень интерестно и наглядно объясняет динамику изменений в ценах с недвижимостью и фактором времени. Пишите мне лично , кто заинтересуется посмотреть и я вышлю. Карта в формате PDF.

Всем большой привет и я бы хотел поделиться наиболее интерестными короткими новостями о недвижимости.
Хотелось бы увлечь всех эклектическими по содержанию и повествовательными по жанру рассказами обо всём, что связано с недвижимостью в Большом Торонто. Я уверен, что некоторые мои рассказы Вам смогут сэкономить серьёзные деньги, когда придёт время решать в ту , или другую сторону.

А вот Вам, друзья, и домашнее задание. Задачка- Challenge.
Что такое "Phantom Mortgage" и чем он нам грозит?
Поузнавайте, а я потом отвечу в группе.

Несколько слов о Phantom Mortgage. Это будет интерестно тем, кто покупает кондо от строителя.
Phantom Mortgage или Phantom Rent - это Occupancy period когда Вы начинаете жить в кондо, но Ваша квартира ещё не зарегистрирована. То есть уже сдана Вам, но прав на неё у Вас ещё нет.
И здесь Вы начинаете платить своего рода рент девелоперу за право жить в Вашей квартире.
Кстати это всегда написано в договоре и агент Вам может подсказать и объяснить.
Сколько это стоит? Это процент на баланс Вашего мортгеджа, плюс кондо Fee, плюс таксы.

Ещё раз несколько слов о карте районов Торонто,где сравнивались цены на дома за 40 летний период с 1969 года с уровнем инфляции за эти 40 лет.Причем точки сравнения брали два раза в 1969 и 1989 годах.
Я когда увидел эту карту не поверил своим глазам. Средний рост цен за 40 лет по 43 районам Большого Торонто составил 1250%.
Средний рост за 10 лет с 1999 года - 71%.

Кстати, спрашивайте и я скажу как работал каждый район в отдельности. Но несомненно, что цены на дома не везде, но в большинстве районов обогнали инфляцию.
Поэтому в дальней перспективе нет даже сомнения в выгоде покупки. Недвижимость подвержена, как и всё в экономике, волнообразным изменениям рынка.
Даже простое правило "72-х" покажет Вам, что при минимальной инфляции скажем в 4 процента Ваш дом удвоится в цене через (72 : 4 =18) 18 лет.

Покупайте. Надолго и живите спокойно!

Здравствуйте Слава. Насколько вы разбираетесь в недвижимости г.Виннипега? Какая там вообще тенденция роста или спада цен? Если знаете , какие районы наиболее выгодны для вложения?

Лёня, я не смогу Вам помочь с Виннипегом так как живу и работаю в Торонто.Но на моей странице есть Виннипегская группа Евгения Поташника.

А я возвращаюсь ко всем с короткими новостями из TREB - Toronto Real Estate Board.
Так вот Toronto Real Estate Board опубликовал(а)данные о продажах в прошлом месяце. В Мае 2009 количество продаж в Большом Торонто оказалось на 2% больше, чем в том же месяце прошлого года, а средняя цена ниже, чем в мае 2008 примерно на 1% и составила $395,609.00
Увеличение числа продаж, особенно по отношению к новым листингам, начинает подпирать цены. И это не только сезонное явление. Домов хороших, в сильно востребованных районах и правильно оцененных не так много.

Слава, что можно купить примерно на 200,000 $, чтобы можно было назвать удачной покупкой (по району и так далее). И где именно?
Спасибо заранее.

Женя, мне сложно оценить критерий удачи. Для кого-то выгода в покупке - это район и тогда за эту сумму ( я проверил базу данных на сегодня) можно найти всамом центре города небольшие по метражу квартиры студии и квартиры с одной спальней и салоном. Причём в новых домах или домах до 5-ти лет.
Для другого человека выгода покупки может быть в количестве спален и метраже и тогда за эту сумму можно найти квартиры не такие новые, в15-20 летнем доме, но уже значительно более комфортабельные с 2-мя спальнями.
Идея понятна. Проигрывая в одном - выигрываешь в другом.

Если Вас интересует сравнение и анализ рента против покупки своего дома, напишите мне лично и я вышлю Вам файл с данными, которые Вы захотите внести для сравнения.
То есть скажем, аренда 1,200 в месяц, при росте арендной платы на 1% в год. С другой стороны покупка дома за 300000 с 5% взносом, таксами в 3000, ростом дома в 2% в год, интересом банку в 4% годовых и 10 летнем сроке проживания до продажи.
Дайте мне другие интересующие Вас, цифры, напишите и я Вам пришлю очень любопытную картину сравнения.

здравствуйте, не знаю в ту ли тему попала, но риску спросить. Когда я будуснимать квартиру в Канаде (Торонто) на что надо обращать внимание в первую очередь,и принято ли в Канаде торговаться о снижении цены на съём квартиры? Спасибо за ответ.

Алёна, почитайте как искать квартиру на съем, как избежать клопов в квартире, криминальных зон, завышения цены и пр.

********arbetov.com/managearticle.asp?c=150&a=5

Я решил продолжить в отдельной теме разговор, начатый в другом топике о мортгедже. Александр, дом за 30 лет, конечно, состариться. Но я не согласен, что это будет сарай. Понятно что потребует вложений. Посмотрите на Sidesplits or Backsplts houses в районе North York которые были построены в 1960-х годах. Они в прекрасном состоянии и их цены сегодня достигают 700,000.00 и выше. Просто appreciation у дома растёт не только из-за каркаса, а и вместе с землёй. Земля - это же товар, который больше не производят. Поэтому не волнуйтесь за качество. Одно поколение Ваш дом проживёт, а вот следующее поколение построит на этой земле свой дом - новый.

Есть 100% проверенные методы спасения денег от инфляции. Самы простой - золото. Идёте не биржу и покупаете золото. Вы цену на него не проверяли последнее время? Обама штампует баксы, а цена на золото давно перешла предкризисный рубеж. Вот вложение, если инфляция пугает. И ликвидность 100%, не надо риалтору платить. Дом для жизни ( Владимир Шулькин )
Владимир, я Вам решил ответить вначале Вас процитировав. Это правильное замечание и действительно, когда показывают рост домов за 40 лет по отношению к инфляции и этот рост составляет 1000% по очень многим районам GTA, большинство соглашается что если бы тогда вложить 75,000.00 в те же Mutual Funds сегодня эта сумма была почти 1,300,000.00.Вы говорите в золото. Тоже круто. Но знаете в чём беда? Это условное наклонение Русского Языка или по-Английски UnReal Condition. Нам с Вами предлагают мортгедж не для вложения в ЗОЛОТО ИЛИ АКЦИИ. Нам предлагают в Канаде взять мортгедж под дом.

Знаете, когда-то в Советском Союзе под Ленинградом в 1983 году я и мои друзья ( мы работали вожатыми в лагере Орлёнок) подняли всех детей-пионеров и объявили всем отрядом, что сегодня будет ДЕНЬ КАПИТАЛИЗМА!!! Мы раздали всем деньги игрушечные БЛЯМЗИКИ, каждому примерно по 200 БЛЯМЗИКОВ и предложили игру в которой выиграет тот, кто станет к вечеру самым БОГАТЫМ. Не буду долго рассказывать, но можете представить какая богатая фантазия была у детей.
Разве здесь в Канаде не так проходит ДЕНЬ КАПИТАЛИЗМА. Всем дают мортгедж примерно по $ 300,000.00 под очень неплохие условия и предлагают через , скажем, 25 лет проверить, кто пришёл к финишу самым богатым. Условия абсолютно равные. Никто Вам не даст ссуды под ЗОЛОТО или что-то ещё. Но государство даёт шанс вложить деньги в дом. А вот что дальше делать есть много разных вариантов.

Александр Вы переметнулись с моей темы в Real Estate и теперь задаете головоломки связанные с Mortgage кредитом не специалисту.
На Вашу инфляцию я дам ответ, берите фиксированный Rate на 5 лет3.89% с Амортизацией 20-25 лет и каждый год добавляйте "Lump-Sum" тысячи 2000 или 3000 в погашение "Principal amount" и в результате выплатите свой кредит еще быстрее на пару лет.
Я своим клиентамсоветуюФиксированныйпроцент, а неVariable Rate. Вот если Вы возьмете Variable тогда скорей всего рано или поздно он пойдет вверх так как сейчас он на самом дне(Ну почти, падать осталось 0.25%). Так что не пугайте людей инфляцией, которая неизветно когда будет. :-)

Замечательно, Александр, если Вас не интересует текущий"Rate" на рынке и как можно предотвратить большие проценты на кредит в будущем,то давайте не будем поднимать темукредитавообще ( Ваша цитата:"Как я уже писал что делать когда начнется инфляция и ставку будет не 3%, а 6-7%").
А то у Вас получается все вкучу и ничего конкретного. :-)

Александр я Вас приглашаю продолжить дискусию в моей теме, так как это моя сфера, а не Славы. :-)

Александр, у меня нет задачи кого-то оскорбить или унизить боже упоси. Наоборот мне приятно, что данная тема столь обсуждаема, поэтомупредлагаю Вам обсуждать ее у меня в теме, а не в теме Real Estate.
Мне любопытно услышать точку зрения отличную от моей и выслушать Ваши доводы.
Почему-тоочень редко на форумах люди задают вопросы или высказывают свое мнение.
Вам нужно отдать должное (Y)

Саша, я прочитал статью по ссылке, которую Вы дали.
***********.warandpeace.ru/ru/analysis/view/23374/
В ней тоже нет однозначного ответа ивидно, что автор колеблется.
Я не говорю, что цены на жильё будут расти постоянно. В Канаде все слышали, а теперь и стали свидетелями, когда цены падают. Но насколько? В Японии был жуткий кризис с жильём. Какое былопадениетам в 90-е годы. 20%. Всего 20%. Конечно больно, так как equity being melted.То есть исчез капитал так тяжело нажитый при выплате основной части мортгеджа. Но опять же это только 20%.
Я был в Сан Франциско этим летом. Там кошмар - падение 30%, и что? Всё вернётся обратно через год или два.
Вы правы, Саша, есть неликвидное жильё в монообразующих городах, есть преступность в Scarborough, и конечно там не будет того, что случилось в Cabbagetown за эти годы когда рост был в разы.
Самая главное, что да - жильё это объект для жизни. Это верно. Но это съёмное жильё - только объект для жизни.

Жильё, под которое Канада даёт Вам ссуду -мортгедж, может стать своим. Его главное отличие в том, что у этого жилья есть appreciation. У жилья, которое Вы снимаете никогда не будет equity or capital gain. Так вот Вы, как интерестный собеседник, думающий, наверняка в конце придёте к модели взятия ссуды под низкий процент и дальнейшей возможной инвестиции в другие объекты. Вы сможете накопить достаточно капитала в выпалаченной ссуде за дом уже через несколько лет и перекинуть на другой объект недвижимости. И сдать его. Почему именно в Торонто? Сдайте в Waterloo. Вам не очень нравится Scarborough? Понимаю, а Вы знаете что самый низкий уровень или Vacancy Rate in Ontario в Sudbury. Вы даже не представляете сколько там покупают под сдачу домов и сдают.

60К - это две зарплаты по 30К каждая. С таким доходом живёт почти вся Канада. Грубо говоря. Подумайте хорошо. Оцените внимательно ситуацию с Вашими TDS and GDS Вашего семейного гросс дохода. Проведите точный анализ сколько будет уходить на погашение самого дома ( principal) и сколько уйдёт в интерес банку. Рассмотрите только Freehold опцию, где нет расходов на condo maintenance. Может быть вариант со сдачей части дома не худший вариант. Есть дома с абсолютно автономными walk-out квартирами. И главное сегодня можно подобрать жильё в GTA не не пределе своих возможностей. А по силам. Не верите? Я могу для Вас сделать такой точный абсолютно анализ для дохода в 60K и показать Вам как Вы сможете выиграть День Капиталиста!

Александр, все замечательно только расчеты не верны. :-)
Я Вас поправлю. Вопервых Mortgage кредит считается как "Compound Rate" тоесть после каждого платежа баланс снижается на Н-ную сумму соответсвенно меньше сумма пойдет в следующем платеже на"Interest" и больше на "Principal". Поэтому взяв Ваше предложение Mortgage на сумму 400,000$ под 3% Fixed на5 лет с общим сроком выплаты (амортизацией) 30 лет. Платеж в месяц составит 1,682$ Спустя 5 лет Вы заплатите банку 56,500$"Interest"и 44,500$"Principal".Баланс Mortgage составит ~355,500$ и оставшийся срок 25 Лет. Теперь Вы говорите, что к тому времени процент будет
5%. Замечательно что-бы компенсировать бльшой платеж ставим Амортизацию 35 лет и получаем месячный платеж 1,780$ что всего на 100$ больше того что было :-)

Александр, это один из способов компенсировать разницу в проценте на кредит. Но я хочу добавить, что цифры немного завышенны. Вопервых самый низкий фиксированныRate сейчас 3.89% и разница с 5% будет не столь велика. Во вторых срок амортизации изначально лучше брать 20-25 лет, что-бы оставить разные варианты погашения кредита. Тогда все будет хоршо. Дело в том что когда все хорошо растет процент но я надеюсь Ваша зарбплата тоже будет расти ;)
Так что все в этом мире относительно :-)

Теперь хочу Вам ответить, Саша, почему на востоке на берегу озера Онтарио в городе Oshawa есть дома за $ 150K а на другой стороне озера, на западе в Oakville за $ 600K.
Я уверен что сравнение ошибочное. Конечно нужно сравнивать два подобных объекта. Но я понял Вашу мысль и действительно есть много неликвидных объектов в восточных пригородах Торонто. Так и в самом Торонто есть квартиры, сейчас внимание - за $ 30,000.00, есть таунхаусы за $ 69,000.00. Я знаю эти улицы, районы. Не без проблем, конечно. Я даже могу Вам точно сказать какой процентный состав населения проживает в этих районах. Какие доминантные группы населения там, а можно за плату даже сделать запрос об уровне преступности. На всё есть объяснение. Но , кстати, покупают и там.

Саша, я сразу не смогу, но через несколько дней я смоделирую для Вас ситуацию покупки с бюджетом семьи в 60К. Сравню с рентом. Проверим остатки через 5 лет. И я покажу Вам районы и варианты приемлемых домов.

Александр, я Вам показал лишь один способ, как уложиться в семейны бюджет не теряя недвижимость из-за высокого процента. Это не значит, что все оставшиеся 35 лет Вам придется платить под 5% годовых, будет очередной спад и Вы благополучно зафиксируетесь на низкий процент :-)
Более того, я уже писал о "Lump Sum" платежах каждый год которыми Вы сможете сократить срок амортизации. Я проведу детальный пример в своей теме на днях.
Люди у которых Variable Rate должны не просто радоваться тому, что сейчас они платят мало и за счет этого у них появился extra Cash. Нужно эту сумму добавлять в погашение "Principal Amount" (Баланса).
Так что Александр не переживайте за Mortgage. Главное принимать правельные решения (Y)

Александр, с Вашей зарбплатой Вы сможете себе позволить Mortgage на сумму 300,000- 400,000 тыс. Если желаете без переживаний то лучше до 300,000$
Это я Вам даю бесплатный совет как специалист :-)

Александр, зачем же по4%я Вам сделаю под 3.89% (Y)
на 30 лет 1,407$,а на 35 лет 1,305$
А еще проще, положить Down Payment 50 тыс, тогда получится на 25 лет выплаты 1,300$ в год. Вы же наверно пока рентовали в состоянии былисэкономить огромную сумму... :-)

За Property Tax это вопрос кСлаве.

Я Вас не уговариваю, просто делюс`своим опытом.это действител<но достаточно дорого. Даже в пригороде Торонто это не намного дешевле.

Но еслиdawnpayment 50.000, то тогда придется еще платит/ CHMC or GE 3% ot summy.

Вы можете спокойно вкладывать деньги в недвижимость и при нужде сделать "Debt Consolidation" тоесть снять часть денег, что Вы уже выплатели и использовать по нужде. У меня много клиентов которые приходят и делают данную процедуру, для того, что-бы расчитаться с долгами по кредитным картам или "Collection", где висит по 5 -15 тыс баланс под 20% годовых. Вот и считайте,где 20%, а где 3.98%...

А если положить точно 60 тыс, а не 50, то страховку вообще можно не платить (Y)

Саша, спасибо за тяжёлую работу быть оппонентом. Ведь фактически, говоря о себе, понятно что разговор идёт об огромной части живущих в рент и решающих эту не простую дилемму - продолжать рент или взять мортгедж. Всё индивидуально, конечно, и в ситуации 3,500.00 долларов дохода, я вижу 2 варианта уйти с рента. Это только Free Hold with no maintenance.
1 вариант - покупка в тех районах GTA где выплаты по ссуде будут в пределах суммы, не превышающей рент. Можно проверить эти районы.
2. Покупка жилья с возможностью сдачи части дома в рент. Walk-out basement может быть вообще с отдельным входом и полностью автономным. Сдаётся за $ 800.00 в месяц и через MLS тоже. Тогда Ваши выплаты могут быть даже меньше рента. Учитывая Vacancy Rate в Торонто проблем сдать не будет совсем.

Я только сравниваю две ситуации. Рент и покупку. В ренте у Вас в здании ещё 500 соседей. В дом, где есть фактически автономная квартира, Вы пускаете одного соседа. Опять же мы говорим только для случая ограниченного семейного дохода, когда сдача части дома может помочь в выплатах. И Вы передёргиваете насчёт протекающй крыши и остальных бед. Life span у крыши 25 лет а поменять полностью будет стоить в районе 5 тыс. долларов. Не сгущайте краски. В палитре цветов, Александр, есть не только чёрные или коричневые цвета. Пользуйтесь и другими более тёплыми - я не говорю голубыми или розовыми, но синими например.
Когда Вы за 10 лет рента выплатите $ 180,000.00 тогда это будет наглядно для Вас и ощутимо. Я не агитирую за мортгедж, я только предлагаю с холодной головой сделать все расчёты правильно.

Понятно, что вкус шампанского с бюджетом пива сложно совместимы, но есть объекты жилья и не за 400К для старта. Можно начать с них, сдать часть площади, накопить за года 2-3 достаточно equity в доме и переехать дальше. Так сделали очень многие.
Вы человек любознательный, знающий и интересующийся. Посмотрите как люди, рождённые здесь в Канаде и не только мы иммигранты, начинают свой путь с покупки первого дома и дальше инвестируют и обретают финансовую независимость с годами. Причём с доход в 3.5К в месяц. Реальные истории. Где? Посмотрите журнал Canadian Real Estate Magazine. Выходит каждый месяц можно найти в Chapters - Indigo. Там есть очень точные модели сравнения рента и покупки. Даже с калькулятором.