Недвижимость в Болгарии: вопросы, оформление, новости.
 

Новости мирового финансового кризиса (новость от 28.10.2008г):
"Цены на жилье падают по всему миру
Глобальный ценовой бум на рынках недвижимости, долго манивший инвесторов, подошел к концу. По данным Global Property Guide, стоимость жилья в разных странах мира вслед за США и Великобританией снижается. Спад продлится больше года. Рекордный уровень выселений, ограниченное кредитование, а также снижение потребительских расходов в США спровоцировали общемировую коррекцию цен на жилье. Эксперты отмечают, что квадратные метры повсюду дешевеют, кроме десятка стран, в их числе и Россия, которым еще удается поддержать рост.
Среди лидеров Китай, где шанхайские площади подорожали на 40,5%. В числе других стран роста фигурируют Болгария (31,6%), Гонконг (31,1%) и Сингапур (29,8%)."

Новости зарубежной недвижимости 05.11.2008:
"Согласно информации агентства недвижимости Yavlena GEOS, цены на квартиры на популярном горнолыжном курорте Пампорово снизились до 475 евро за кв. м по сравнению с 900 евро в прошлом году.
Однако представители одной из крупнейших девелоперских компаний Болгарии Bulgarian Land Development не торопятся впадать в панику. По словам директора по операциям компании Борислава Славова, болгарский рынок недвижимости вступает в новый этап развития, который может быть определен как этап зрелости. Мировой финансовый кризис действительно отражается на болгарском рынке недвижимости, но его влияние на разных сегментах рынка - разное. По отношению к курортной недвижимости наблюдаются *два основных момента...
продолжение см.выше

продолжение....
"...Первый - с рынка стали уходить так называемые спекулятивные инвесторы, которые стремятся побыстрее возвратить вложенные средства при высоких маржах. *Второй - новые клиенты, преимущественно из стран СНГ, Скандинавии и Ближнего Востока, более взыскательны к предлагаемым проектам и ожидают множества дополнительных услуг и удобств, которые не могут быть обеспечены проектами более низкой категории.
Кроме того, некоторые застройщики с ноября подняли цены, обновив прайсы на 10-15%. Снижение цен, впрочем, имеет место быть - в маленьких комплексах на 10-30 квартир, в которых в качестве бонусов предлагаются скидки при 100-процентной оплате, мебель и другие преимущества."

Новости коммерческой недвижимости в Болгарии:
Девелоперская компания ZBS приступит к строительству первого торгового центра на открытом воздухе в Болгарии и на Балканах в марте будущего года.
Молл Bourgas Stand раскинется на шести гектарах земли вдоль шоссе Софии. Общая полезная площадь центра составит 27,1 тыс. кв. м. Площадь самого торгового центра составит 6,4 тыс. кв. м
Работы над первой очередью проекта уже начались. Вторая очередь будет сдана в эксплуатацию в 2010 г.
Дизайнером проекта выступает лондонское архитектурное бюро GMW.
Кроме того, компания ZBS реализует еще два торговых центра на открытом воздухе в болгарских городах Пазарджид и Хасково.

Цены на квартиры в элитных районах Софии (новости)
Цены на жилье в элитных районах болгарской столицы – Иван Вазов и Лозенец – снизились на 5% за последние шесть месяцев.
В мае с.г. стоимость квартир в этих районах составляла в среднем 2050 евро за кв. м, однако с тех пор обвалилась до 1960 евро за кв. м.
В районе Иван Вазов квартиры стоят от 1391 до 2588 евро за «квадрат». В районе Лозенец самая дешевая двухкомнатная квартира продается за 82 тыс. евро, или 1206 евро за кв. м.

Растет популярность болгарской аренды
В стране стремительно растет спрос на арендуемое жилье. В данной тенденции лидируют города София, Пловдив, Варна и Бургас, продемонстрировавшие средний рост данного показателя в 12%.
Причем, двухкомнатные квартиры оказались наиболее востребованными. За первые три квартала этого года их захотело арендовать на 14% больше чем в аналогичный период ранее. Трехкомнатный апартаменты увеличили число своих сторонников на 3%. А вот однокомнатные квартиры напротив потеряли 6% потенциальных клиентов.
Вместе с тем, исследование показало что арендаторы в Болгарии не интересуются возрастом самой недвижимости. Их гораздо больше интересуют сроки последнего проведенного ремонта и внутреннее состояние жилья. Помимо этого, большинство арендаторов отказываются проводить в снимаемом жилье ремонт в то время как потенциальные покупатели жилья напротив предпочитают недвижимость без отделки.

Мне интересно сколько стоит маленький ,самый дешевый домик *в селе на берегу *Дуная в районе Плевен

Изольда, к сожалению в этом районе у нас (моей фирмы) в продаже никакой недвижимости нет...пока ничем помочь не могу...если что-то узнаю, то сразу напишу.. *-)

Оформление недвижимости в собственность
Действующее законодательство Болгарии позволяет приобретение недвижимости иностранными физ. и юр. лицами. При этом существует запрет для иностранцев на оформление права собственности на земельные участки. Поэтому одновременно с покупкой недвижимости оформляется право на строительство (ограниченное право собственности) на так называемую "идеальную часть" участка земли, находящуюся под апартаментом, рассчитываемую пропорционально этажности строения.
В случае если иностранцем приобретается здание с прилегающим земельным участком, то оформить право на землю можно тремя способами:
1. заключить долгосрочный договор аренды на участок земли,
2. оформить право на строительство, как было написано выше,
3. зарегистрировать юр.лицо на территории Болгарии и оформить на него право собственности на землю.

Разрешается регистрация фирмы по адресу покупаемого объекта недвижимости и использование его в качестве офиса.
При покупке недвижимости заключается предварительный договор купли-продажи - документ, устанавливающий обязательство сторон по оформлению объекта недвижимости в собственность в указанные в договоре сроки. При этом оговариваются различные схемы оплаты. Обычно застройщик предоставляет рассрочку платежа до момента сдачи здания в эксплуатацию и заключения окончательного договора купли-продажи - нотариального акта. Нотариальный акт о передаче собственности на недвижимое имущество оформляется у нотариуса, юрисдикция которого распространяется на район, где расположен продаваемый объект.
После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья по вписываниям вносит факт передачи собственности в гос. реестр недвижимого имущества.

Отметка о внесении в реестр делается и в самом нотариальном акте. Перд совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же реестра об отсутствии обременений объекта,т.е. о его юридической чистоте. В удостоверении отражается наличие или отсутствие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу.
Важным является также документ о государственной оценке стоимости объекта недвижимости, выдаваемый территориальной налоговой службой. Цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. В зависимости от цены объекта определяется размер госпошлины за совершаемую сделку и нотариальная такса. В общей сложности они составляют около 4%.

При оформлении недвижимости на иностранное физическое лицо покупатель должен предоставить загранпаспорт, при оформлении на юридическое лицо - учредительные документы зарегистрированной в Болгарии организации. В обоих случаях можно действовать через уполномоченное лицо на основании надлежащим образом оформленной доверенности.

Обзор спроса на зарубежную недвижимость в условиях мирового финансового кризиса
Куда вложить свои деньги? Во время мирового финансового кризиса традиционные инвестиционные инструменты кажутся недостаточно надежными: рынки акций лихорадит, банки во всем мире испытывают серьезные трудности, а курсы валют меняются ежедневно и непредсказуемо.
Желающие сохранить сбережения ищут новые инструменты инвестирования. Многие россияне в связи с этим рассматривают покупку зарубежной недвижимости. При разумном подходе такие инвестиции позволят не только не потерять, но и приумножить накопления. Что неудивительно.
продолжение см.выше

продолжение............
Ведь рынок зарубежной недвижимости позволяет:


делать как краткосрочные, так и долгосрочные инвестиции. Можно вложить средства, чтобы сберечь их от кризиса, или инвестировать в ослабленный рынок, чтобы через несколько лет, когда цены вырастут, приумножить свой капитал;
вкладывать как небольшие суммы, так и миллионы евро;
инвестировать в реальную собственность. Недвижимость никогда не обесценится полностью, не исчезнет, ее всегда можно продать или оставить наследникам
С каждым месяцем интерес русских к недвижимому имуществу за границей только растет, это показывает увеличение числа посетителей тематических интернет-ресурсов, появление новых печатных изданий и приложений, а также открытие новых выставок, посвященных недвижимости за рубежом.
продолжение см.выше

продолжение...........
В ноябре свою лепту в изменение спроса граждан России на зарубежную недвижимость внесли тематические СМИ. Пристальное внимание прессы к громким событиям, а также слухам, которыми изобиловали в прошедшем месяце рынки недвижимости, непосредственно повлияло на потребительские предпочтения россиян.
Рейтинг спроса Prian.ru возглавляет Болгария. В ноябре средства массовой информации все чаще и чаще сообщали, что ситуация на болгарском рынке недвижимости ухудшается: рост стоимости квадратных метров закончился, а ряд проектов уже был заморожен. Обилие новостей привлекло к болгарскому рынку на 6,74% больше россиян, чем в октябре. Пока это самый большой месячный скачок за историю рейтинга портала Prian.ru.
Кроме того Болгария перетянула к себе интерес от соседей по топ-десятке: Финляндии, Испании, Германии, Чехии, Франции и Италии. Больше других – 1,06% от общего числа запросов – потеряла Германия, скатившаяся со второго на четвертое место.

Болгарский «девелопер года» призывает не гнаться за дешевизной
Николай Пехливанов, исполнительный директор девелоперской компании Green Life, получившей награду «Девелопер года в Болгарии», предупреждает о том, что слишком низкие цены на строящуюся недвижимость могут служить признаком серьезных финансовых трудностей у тех компаний, которые ведут данные проекты.
По мнению главы Green Life, только девелоперы, имеющие собственные источники финансирования, еще могут удерживать цены на прежнем уровне. Если же девелоперская компания взяла банковский кредит на строительство недвижимости, она вынуждена снижать цены примерно на 20% по отношению к пиковым показателям этого года, чтобы в условиях падающего спроса обеспечить необходимый объем продаж и сохранить способность исполнять свои кредитные обязательства, считает г-н Пехливанов. В некоторых случаях компании вынуждены приостанавливать наиболее затратные проекты.
продолжение см.выше

продолжение..
В настоящее время в Болгарии приостановлены крупные проекты в сегменте курортной недвижимости общей стоимостью порядка 4,5 млрд левов (2,3 млрд евро). Высказываются сомнения насчет целесообразности строительства двух десятков полей для гольфа в окрестностях Софии и на северном побережье Черного моря. По данным исследований Colliers International, ряд промышленных и логистических объектов в Болгарии также приостановлен.
В такой ситуации г-н Пехливанов советует инвестировать в уже завершенные проекты, особенно в таунхаусы и жилую недвижимость на Черном море, пользующуюся стабильным спросом со стороны российских покупателей.

Обзор рынка недвижимости Болгарии на конец 2008 года
Обзор подготовлен компанией Bulgarian Property Advisors
Болгарский рынок по итогам 2006–2007 годов был самым динамично развивающимся в Европе. Но, хотя в первой половине 2008 года страна продолжала радоваться росту цен на недвижимость, уже отчетливо ощущалось замедление интереса со стороны крупных инвесторов.
продолжение см.выше

продолжение...
Поквартальный отчет
В первом квартале 2008 года болгарские квадратные метры подорожали на 15,21% в годовом исчислении.Во втором квартале кризис уже сказался на рынке недвижимости в большинстве стран старой Европы. Хотя Болгарию, во многом благодаря сильному интересу со стороны россиян, кризис в полной мере еще не затронул.В конце второго – начале третьего квартала число сделок на рынке недвижимости значительно уменьшилось. Это произошло на фоне банкротств и смены владельцев мировых банков. Участились прогнозы относительно снижения цен на недвижимость.
Четвертый квартал расставил точки над «i». Вследствие падения спроса рынок продавца стал рынком покупателя. При этом цены так и не упали. Причины: себестоимость строительства снизилась еще в конце третьего квартала, стройматериалы также значительно подешевели. Впрочем, повышенные ранее ставки на кредит компенсировали это снижение. В связи с этим покупатели заняли выжидательную позицию.

продолжение.....
Спрос и предложение
Что касается спроса, то он качественно изменился. Если на протяжении всего 2007 года основными покупателями были инвесторы, которые приобретали недвижимость исключительно для извлечения прибыли, то в 2008 году на рынке стало больше тех, кто рассматривает такую покупку для себя. Соответственно повысились требования покупателей к качеству жилья, предоставляемым услугам и «хорошей» цене.
В этой ситуации изменилось и предложение. Продавцам стало труднее привлечь немногочисленных покупателей, и они делают ставку на качестве предлагаемой недвижимости.
Как и прогнозировали специалисты, самые большие дисконты и проблемы со строительством происходят в отдалении от горнолыжных курортов, в так называемых гольф-поселениях. Это связано с тем, что в основном в них инвестировали европейцы – на деньги, привлекаемые кредитными организациями.

продолжение.....
Рынок по сегментам
В связи с финансовым кризисом часть розничных покупателей из Европы столкнулись с невозможностью оплаты, разорвали контракты и понесли значительные потери. Застройщики этих комплексов «попали под ножницы»: они взяли кредит под (как они думали) уже гарантированно проданные квартиры. Банковский процент, конечно, уменьшился, но квартиры было необходимо продавать. Поэтому застройщикам пришлось делать скидки на оставшиеся свободными апартаменты в размере от 10% до 15%, порадовав ими покупателя.
продолжение см.выше

продолжение Рынок по сегментам
И все же следует отметить, что россияне в основной своей массе покупают недвижимость на море. Цены на недвижимость морского побережья Болгарии кризис и нестабильность затронули лишь в самом конце года. Пик роста цен был достигнут в начале прошлого года. А по его итогам цены на приморские квартиры стоимостью €1–1,5 тыс. за кв. м снизились примерно на 5–10%, а вот на более амбициозные и масштабные проекты скидки очень индивидуальны и зависят от самой квартиры. Застройщики элитных объектов имеют больший запас прочности. Они изначально понимают, что им придется продавать свои объекты не один год.
Пока на побережье не приходится ожидать сильного снижения цен на недвижимость. Средние колебания стоимости незначительны.

продолжение...
Земельные участки
Движение цены вверх было резким и носило явно спекулятивный характер: за первые пять-шесть месяцев года цена земли в некоторых регионах повысилась на 40–50%.
Финансовый кризис «отрезвил» продавцов и вернул цены до уровня февраля-марта. В конечном итоге за 2008 год средняя цена болгарской земли повысилась на 17%, но при этом разброс был очень широк.Многие аналитики уверены, что рост продолжится ближайшие несколько лет – несмотря на кризис. Согласно их прогнозу на 2009 год, рост будет примерно идентичным прошлогоднему.

продолжение...
Активность строителей
«Желание» строить жилье в Болгарии за 2008 год уменьшилось приблизительно на 12%. Всего за третий квартал, по данным Национального статистического института (НСИ), было выдано 2 744 разрешений на строительство новых жилых зданий. По отношению к 2 694 разрешениям, выданным за предыдущий квартал, рост составляет 1,85%, но если сравнивать с годом ранее видно снижение в 11,7% (3 110 разрешений в третьем квартал 2007 года).
Лидером по количеству выданных строительных разрешений на жилье является Варна – 380. Следом идет Бургас – 372. София остается на третьем месте с 287 разрешениями, на четвертом – область Пловдив – 274 и столичная область – 188. Значительный объем запланированного жилого строительства есть и в областях Благоевград – 174 (Банско, Разлог, Добриниште), Пазарджик (165), Добрич (143) и Стара Загора (104).

продолжение...
Прогноз на 2009 год
В наступившем году некоторая «растерянность» на рынке играет на руку покупателям – будет реально приобрести недвижимость по исключительно выгодной цене. А в дальнейшем, когда цены пойдут вверх, можно и приумножить капитал.
Пока же отсутствие доверия к рынку и проблемы банковского финансирования приведут к значительному сокращению нового строительства. Ситуация улучшится не ранее чем через год. Впрочем, большая часть негативных прогнозов на 2009 год основывается скорее на субъективных, нежели на объективных причинах. Рынок недвижимости динамичен, его неминуемо ждет нормализация.
В пользу нормализации ситуации на болгарском рынке говорит следующее: все ведущие мировые лидеры признали недопущение дефляции (падения цен) и заявили, что сделают для этого все необходимое.

Болгарский рынок КОММЕРЧЕСКОЙ недвижимости
Ужесточение условий кредитования девелоперского бизнеса в Болгарии резко увеличивает число приостановленных или отмененных проектов коммерческой недвижимости, что, в свою очередь, затрудняет прогнозы развития рынка.
Многие болгарские банки, которые являются «дочками» зарубежных банков, вынуждены под давлением своих материнских компаний пересматривать договоренности с девелоперами о предоставлении кредитов. Банки намерены повысить процентные ставки и добиться увеличения доли девелоперов в совместном финансировании проектов. Если же последние отказываются обсуждать новые условия, банки замораживают кредитование.
см.продолжение выше

продолжение
В результате многие объекты коммерческой недвижимости могут в 2009 году так и остаться на бумаге. Кроме того, увеличение процента незанятых площадей приводит к тому, что новые проекты в данном сегменте становятся менее выгодными. Это тоже сокращает объемы строительства.
Таким образом, аналитики, которые предсказывали переизбыток предложения на рынке коммерческой недвижимости, ошиблись в своих прогнозах.

Спасибо, Виктория. Много интересного прочел. Мне как раз в среду выступать в прямом эфире на канале "Эстейт-ТВ" по поводу прогнозов кризиса...А прогнозы пока не радостные, наши продажи упали на 95%. Держимся пока на внутренних резервах и ждем весны...С прошлогодних выставок у нас почти 300 записавшихся потенциальных покупателей...Звоним, общаемся, но...все ждут весны: апрель-май... (sr)

Из новостей:
Михаил Боярский стал владельцем таунхауса в Болгарии
Народный артист России Михаил Боярский стал собственником таунхауса в одном из престижных комплексов-поселков в Болгарии.
По словам Боярского, данная покупка была сделана им в первую очередь для членов семьи.
"Я буду иногда приезжать туда и отдыхать там, но в первую очередь я хотел сделать подарок своим родным. Как любой глава семьи я должен задумываться о здоровье и благополучии членов своей семьи, а там они будут в безопасности. Так совпало, что моей внучке сейчас полгода и она находится в том возрасте, когда ей особенно будет полезно пребывание на море", - сказал актер в четверг журналистам.
"Это то место, где можно будет остаться с семьей и уехать от суеты. Я не любитель ходить в гости, но к себе в гости я готов пригласить любого, но видеть кого-то там проживающего я бы не хотел", - добавил Боярский.

Это было сообщение от РИА-Новости.
Кстати, в этом комплексе есть таунхаусы, виллы и апартаменты. Если вы желаете приобрести недвижимость в этом же комплексе - пишите в личку. :-D

Даёт ли факт приобретения недвижимости по соседству с Боярским право на зачисление в роту Де Тревиля и ношения мушкетёрского плаща и шпаги ;-)

Максим, *(H) *(Y)
А Вы разьве не знали, что в Болгарии возможно всё!!!
Конечно! Шпага и плащь выдаются в момент подписания нотариального акта на приобретённую недвижимость! :-P
Кстати, выдаваться будет самим Боярским (fr) *:-P

Предлагаю следующий маркетинговый ход - рядом надо построить ещё один комплекс для тех, кто не любит Боярского, и принимать покупателей в гвардейцы кардинала ;-)

:-D И дома в соседних деревнях для основной массы,ведь большинство (по финансам ) тянет на Планше,Гримо....

Из новостей:
Офисная недвижимость в Болгарии продолжает дешеветь
На 15% в среднем упала цена на офисы в Бургасе за прошедший год. Об этом сообщает портал "Недвижимость Болгарии".
Так, самый дешевый офис в 20 кв. м. продается сейчас за €20 тыс. Самая высокая цена - €420 тыс. - объявлена за большой офис площадью 425 кв. м. Это помещение расположено в индустриальном районе города.
Среди остальных областных центров, исключая столицу, Варна продолжает держать самые высокие цены на продажу офисов. Сейчас их цены варьируют от €806 до €2,5 тыс. за 1 кв. м. Самое дешевое предложение в Варне - недостроенный офис в районе Колхозного рынка площадью 31 кв. м, за который просят €25 тыс. Самый дорогой - €500 тыс. - офис площадью 200 кв. м. на втором этаже здания, находящемся в идеальном центре Варны.

Исследования консалткомпании «Bulgarian properties» показывают,что 30%сделок с недвижимостью участием иностранных граждан в Болгарии приходится на британцев.В данный момент они предпочитают инвестировать в дешевую сельскую недвижимость.
Остальные 70% иностранных клиентов представляют различные национальности-россияне,греки,голландцы,немцы,турки,румыны,норвеж цы.В марте текущего года в Болгарии было отмечено повышение спроса среди покупателей из России-свои интересы россияне распределили равномерно между Банско и морскими курортами.
«А вот британцы больше интересуются городами София и Варна-как для покупки,так и для аренды жилья. В Варне, в основном, совершаются сделки по аренде жилья, тогда как в Софии - покупка-продажа, - сообщает портал. - Кроме того, англичане все активнее проявляют себя на рынке недвижимости для отдыха и на рынке сельской недвижимости, так как в данный момент появляются выгодные предложения, что обусловлено снижением цен в связи с кризисом».

Количество новостроек в Болгарии сократилось на 28%
Как сообщает болгарский англоязычный портал sofiaecho.com, за первый квартал 2009 года в Болгарии было выдано *2527 разрешений на начало нового строительства. Что на 28% меньше, чем было выдано в первом квартала 2008 года.
Еще больше снизилось количество новостроек в сфере жилой недвижимости - 1470 против 2267 в первом квартале 2009.
Большего всего строительных разрешений в первом квартале 2009 года пришлось на Пловдив, Бургас и Варну (288, 248 и 232 разрешения соответственно). София, где было выдано 219 разрешений, оказалась лишь на четвертом месте. В совокупности на эти четыре крупнейших города Болгарии пришлось 39% всех строительных разрешений и 47,3% разрешений, выданных на жилые объекты за указанный период.

По статистике россиян больше всего привлекает болгарская недвижимость
Большинство россиян, желающих приобрести недвижимость за рубежом, покупают дома в Болгарии, Америки и Черногории. В результате кризиса эти рынки пострадали больше всего и в будущем должны показать хороший рост, считают риелторы.
По данным компании Gordon Rock, по итогам I квартала 2009 года больше всего заявок на приобретение недвижимости приходится на Болгарию, где жилье можно купить по 500 евро за кв. м. С начала 2009 года цены на недвижимость в крупных промышленных городах снизились на 20-25%, а «прибрежная» недвижимость потеряла в цене 5-7%.

Мне интересно сколько стоит маленький ,самый дешевый домик *в селе на берегу *Дуная в районе Плевен
Есть сайт ***.imot.bg, где представлена недвижимость по всей Болгарии, с возможностью поиска по интересующему району. Инфа на болгарском (хотя есть и английская и русская версии, но описания объектов все равно преимущественно на болгарском). Единственное - самые дешевые варианты могут быть выставлены в качестве наживки, а при обращении непосредстенно к риэлторам выяснится, что этот вариант якобы продан, а в наличии только подороже. Плюс болгарские риэлторы, даже не ориентированные на иностранцев, стараются не связываться с дешевыми вариантами из-за маленькой комиссии. Поэтому если задача купить недорогой дом, придется выезжать на место и искать самим: по объявлениям в местных газетах плюс просто поездить по интересующим селам. Там главы администраций (кметы) обычно в курсе, где чего продается и охотно дают эту инфу.

А если покупать дом в селе, без выезда на место никак. Если же в селе живут преимущественно цыгане, лучше обойти его десятой дорогой - не очень хорошие, мягко говоря, соседи.
Ну а при покупке апартамента на море или в горах проще - через риэлтора и не ломать голову. Хотя выехать на место обязательно нужно, хотя бы чтоб выбрать вариант, который хорош для конкрентного покупателя, а это без осмотра-сравнения нескольких объектов проблематично. Да и если первый предложенный окажется идеальным (иногда и такое бывает), пока живьем его не увидишь, что-то понять сложно.